Immobilienbrief aus Berlin - Ausgabe 02/2008

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Röevenich-Immobilien
 

Renovierungsklauseln und kein Ende!

Sehr geehrte Leserinnen und Leser,

aus aktuellem Anlass erhalten Sie heute den 2. Newsletter 2008. Alle bisherigen Immobilienbriefe finden Sie zum Nachschlagen im Online-Archiv: 

  http://www.roevenich-immobilien.de/archiv.html

    

 

Heutige Themen:  

Renovierungsklausel - die (fast) unendliche Geschichte

Vermieter - keine Kompensation für den Verlust von Schönheitsreparaturen

Handlungsbedarf - Energieverbrauchsausweis nur bis zum 01.10.2008 möglich

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Renovierungsklausel  - die (fast) unendliche Geschichte

Nachdem der BGH zahlreiche Renovierungsklauseln in Wohnungs-Mietverträgen: 

  • Renovierungsklausel mit festem Fristenplan

  •   Renovierungsklausel mit fester Abgeltungsklausel

  • Renovierungsklausel mit Endrenovierung

  • Renovierungsklausel mit Farbgestaltung

sämtlich für unwirksam erklärt hat, haben wir, abgestellt auf die aktuelle Rechtssprechung unseren Mustermietvertrag entsprechend überarbeitet.

 

Betroffene Vermieter können sich die entsprechende Klausel,  § 14  des Mustermietvertrages hier herunter laden und mit Ihren Mietern eine dementsprechende Änderungsklausel vereinbaren:

 

Aber auch diese Klausel im Muster-Mietvertrag ist sicherlich nicht das „letzte Torpedo“ des BGH, weshalb wir keine Gewährleistung für die Dauerhaftigkeit übernehmen können. Wir sind jedoch bemüht sie auch weiterhin zu informieren.

  

  Vermieter - keine Kompensation für den Verlust der Schönheitsreparaturen

In der Vergangenheit hatten zahlreiche Entscheidungen für Unruhe und vor allem Unsicherheit bei Schönheitsreparaturklauseln gesorgt. Schätzungsweise sind etwa die Hälfte der Schönheitsreparaturklauseln in laufenden Mietverträgen wegen wechselnder Rechtsprechung unwirksam. Entgegen der ehemals wirksamen Vereinbarung muss so mancher Mieter die Wohnung nun nicht mehr streichen. Er kann diese Arbeiten sogar vom Vermieter verlangen. Wegen dieser Aufwertung des Mietvertrags zugunsten des Mieters hatte ein Vermieter die Vergleichsmiete anlässlich einer Mieterhöhung mit einem Zuschlag von € 0,71 je Quadratmeter errechnet (dieser Wert entspricht § 28 Abs. 4 der Berechnungsverordnung). Das Oberlandesgericht Karlsruhe und das Landgericht Düsseldorf sprachen Vermietern diese Mieterhöhung als Ausgleich für die übernommenen Schönheitsreparaturen zu. Der Bundesgerichtshof hob diese Entscheidung nun am 9. Juli 2008 – VIII ZR 181/07 zugunsten der Mieter auf. Der Vermieter dürfe die Schönheitsreparaturen nicht selbstständig zum Mietspiegelwert hinzuzählen. Gegenwärtig besteht daher keine Kompensation für den Verlust der Schönheitsreparaturen. Es bleibt zu hoffen, dass in qualifizierten Mietspiegeln künftig ein weiteres Kriterium aufgenommen wird, nämlich „mit/ohne Schönheitsreparaturübernahme".

In einer kurz zuvor ergangenen Entscheidung vom 18. Juni 2008 VIII ZR 224/07 erklärte der Bundesgerichtshof eine weitere Schönheitsreparaturklausel für unwirksam, die eine Gestaltung mit hellen Farben vorsah, da der Vermieter ein Interesse an dieser Farbgestaltung nur zum Ende des Mietverhältnisses, nicht während des Bestehens des Mietverhältnisses habe.

 

Profitipp von RA Ulrich Joerss - Syndicus IVD Berlin-Brandenburg: Schönheitsreparaturklauseln müssen immer eine Anpassungsmöglichkeit an den tatsächlichen Zustand der Wohnung enthalten.

 

 

 

Handlungsbedarf - Energieverbrauchsausweis nur bis zum 01.10.2008 möglich.

 

Wir wir bereits in unserem letzten Informationsbrief ausführten, ist der Gebäudeenergieausweis bei Verkauf oder Vermietung ab dem 01. Juli 2008 zwingend erforderlich.  Bis zum 01.10.2008 können sich interessierte Eigentümer noch mit dem kostengünstigen Verbrauchsausweis gesetzeskonform ausstatten. Danach wird es deutlich teurer. Einzelheiten  hier:

 

 

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