Immobilienbrief aus Berlin - Ausgabe 01/2008

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Kein Miet- Kaufvertrag ohne Energieausweis!

Sehr geehrte Leserinnen und Leser,

aus aktuellem Anlass erhalten Sie heute den 1. Newsletter 2008. Alle bisherigen Immobilienbriefe finden Sie zum Nachschlagen im Online-Archiv: 

http://www.roevenich-immobilien.de/archiv.html

 

 

Heutige Themen:  

Kein Kauf- Mietvertrag ohne Gebäudeenergieausweis

Zwangsversteigerung: Erleichterte Kündigung von Scheinmietverträge

Zwangsversteigerung: Keine Anfechtung wegen unzutreffendem Verkehrswertgutachten

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Kein Kauf- Mietvertrag ohne Gebäudeenergieausweis

 

Der Gebäudeenergieausweis ist bei Eigentümerwechsel oder bei Vermietung nach dem jeweiligen Stichtag zwingend erforderlich.

 

Formulierung im Mietvertrag die darauf verzichten sind ungültig, weil  gesetzwidrig.

Diesbezügliche Formulierungen in einem Kaufvertrag werden von den Notaren wegen der Gesetzwidrigkeit nicht beurkundet.

 

Die neuen Regelungen treten schrittweise in Kraft:

  • Wohngebäude, die bis zum Jahr 1965 fertig gestellt wurden, benötigen den Energieausweis ab 01. Juli 2008.

  • Eigentümer jüngerer Wohngebäude müssen den Energieausweis bei Nutzerwechsel ab 01. Januar 2009 vorlegen können.

Dabei besteht bis zum 01.Oktober 2008 für alle Gebäude die Wahl zwischen bedarfs- und verbrauchsbasierten Energieausweisen.

 

Beim Bedarfausweis wird der Energiebedarf eines Gebäudes über die Analyse der Bausubstanz sowie der Heizungs - und Klimaanlagen ermittelt. Er bildet den Energiebedarf unabhängig von den Verbrauchsgewohnheiten der Bewohner ab.

 

Der Verbrauchsausweis gibt den gemittelten tatsächlichen Energieverbrauch der drei vorangegangenen Kalenderjahre an und wird lediglich um witterungsbedingte Einflüsse bereinigt. Hier spiegeln sich vor allem die Verbrauchsgewohnheiten der Bewohner wider, über die energetische Qualität des Gebäudes und der Anlagen sagt er wenig aus.

 

Ihr Vorteil liegt in dem nicht unwesentlichen Preisunterschied.

 

Verbrauchsbasierter Gebäudeenergieausweis. Kosten ab ca. 29,00 Euro.

Nur bis zum 01.Okt. 2008 möglich!

 

Danach geht nur der Bedarfsbasierte Gebäudeenergieausweis.

Kosten ab ca. 200 Euro

 

Jeder Ausweis ist 10 Jahre ab Ausstellungsdatum gültig!

 

Zwangsversteigerung - Erleichterte Kündigung von Scheinverträgen

Eine Bank hatte das zwangsversteigerte Hausgrundstück durch Meistgebot erworben. An der Vermietung war sie gehindert, weil der Schuldner vor der Versteigerung einen Mietvertrag mit einem Familienangehörigen geschlossen hatte. Die Bank kündigte diesen Mietvertrag mit dem Kündigungsgrund der „wirtschaftlichen Verwertung“. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Wirksamkeit dieser Kündigung mit Urteil vom 16. Januar 2008 – VIII ZR 254/06. In seiner Entscheidung führte er aus, dass beim Versteigerungserwerb vermieteter Wohnräume grundsätzlich ein zur Kündigung berechtigender Grund bestehen müsse, beispielsweise Zahlungsverzug, Eigenbedarf oder das Hindernis wirtschaftlicher Verwertung (§ 573 BGB). Bei einem Mietvertrag mit einem nahen Verwandten, der die wirtschaftliche Verwertung hindere, sei ein solcher Kündigungsgrund unter Berücksichtigung der Anfechtbarkeit des Mietvertrags wegen Missbrauchs gegeben.

 

Profi-Tipp

Bei Mietverträgen über Versteigerungsobjekte sind das Näheverhältnis Vermieter-Mieter und das Datum des Mietvertrags (evtl. das Alter des Papiers) für eine Anfechtung und Kündigung aus wirtschaftlichen Gründen zu prüfen.

 

Zwangsversteigerung:  Keine Anfechtung wegen unzutreffendem Verkehrswertgutachten

Bei einer Zwangsversteigerung hatte der Gutachter den Verkehrswert zuvor mit € 122.000,00 angegeben und die Wohn-/Nutzfläche mit 1.420 m². Der Meistbietende erhielt den Zuschlag bei € 133.000,00. Er stellte fest, dass die Wohnfläche lediglich 710 m² betrug und erklärte wegen Irrtums über die verkehrswesentlichen Eigenschaften der Immobilie die Anfechtung seines Gebots. Der Bundesgerichtshof wies mit Beschluss vom 18. Oktober 2007 - V ZB 44/07 - die Anfechtung zurück. Das Gebot blieb bindend. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Anfechtung bei der Zwangsversteigerung wegen eines im Verkaufsfalle zur Gewährleistung führenden Grundes ausgeschlossen sei (§ 56 S. 3 ZVG). Eine Anfechtung in der Zwangsversteigerung sei nur wegen anderer Gründe möglich, die nicht im Zusammenhang mit der in der Versteigerung ohnehin ausgeschlossenen Gewährleistung stünden. Dies ist beispielsweise die Verwechslung von zwei Versteigerungsobjekten.

Profitipp:

In der Zwangsversteigerung gibt es keine Gewährleistung. Die genaue Untersuchung des Versteigerungsobjektes kann zur lukrativen Dienstleistung gemacht werden.

 

Profitipps von RA Ulrich Joerss                                                                   

Landessyndicus IVD LV-Brandenburg

  - JOERSS Rechtsanwälte –

e-mail: RAJoerss@t-online.de

 

 

 

 

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