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Immobilienbrief April 2004 Inhalt: VDM warnt: Immobilien-Betrug mit "Kick-back" nimmt zu Opfer sind hoch verschuldete Privatpersonen Allerdings treffe auch manche Banken und Sparkassen eine Mitverantwortung, weil sie im Rahmen der Ermittlung des Beleihungswertes merken müssten, dass die Immobilien nicht werthaltig sind. Zum Teil sei auch nicht auszuschließen, dass Banken sehenden Auges an diesen Verfahren mitwirkten. "Nicht selten sind es extrem billige Immobilien, die selbst in der Zwangsversteigerung niemand mehr kaufen wollte außer denjenigen, die ihr Geschäft auf Kosten von verschuldeten Menschen betreiben", so Schick. Sein Rat: "Finger weg von allen Angeboten, die suggerieren, beim Kauf einer Immobilie bekomme man noch zusätzliches Bargeld."
Anstieg der Immobilienpreise um fast 80 % Nach Information der Vereinigung der Konstruktionsunternehmen ist diese Teuerungsrate auf den rapiden Anstieg der Bodenpreise zurückzuführen. Zur künftigen Stabilisierung der Preise fordert der Verband Maßnahmen von Regierungsseite. Mit einer 2 %igen Erhöhung des Bruttoinlandsprodukts für die Wohnungspolitik könnten sich die Immobilienpreise auf das Niveau der anderen Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft einpendeln.
VDM: Betriebskostenabrechnungen sind oft falsch Tipps für Mieter und Vermieter Jahr für Jahr das gleiche Spiel: Sobald dem Mieter die Betriebskostenabrechnung in den Briefkasten flattert, kommt es in jedem dritten Fall zum Streit mit dem Vermieter. Das kostet Nerven, Zeit und oft sogar bares Geld für beide Seiten. Häufigste Ursachen für den Gang zum Gericht sind versäumte Fristen und mangelhafte Abrechnungen. "Beachtet der nicht durch eine professionelle Hausverwaltung vertretene Vermieter dagegen die gesetzlichen Vorschriften, so muss er nicht lange auf die Erstattung seiner Betriebskosten warten", erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Verbandes Deutscher Makler (VDM). Die Betriebskosten legt der Vermieter nach einem bestimmten Schlüssel auf die Mieter um. Mit der Einführung des neuen Mietrechts zum 1. September 2001 sind die Kosten dabei nach der Wohnfläche umzulegen, sofern der Mietvertrag nichts anderes aussagt. Seit Jahresbeginn gilt nun die neue Wohnflächenverordnung für preisgebundene Wohnungen (sozialer Wohnungsbau und öffentlich geförderte Wohnungen). Bei preisgebundenen Wohnungen kann seit Jahresbeginn die Grundfläche von Terrassen bis maximal zur Hälfte in die Berechnung einfließen, ähnlich wie bei Balkonen, beheizbaren Wintergärten und Einbauschränken. Doch auch bei preisfreien Wohnungen verweist der Gesetzgeber auf die neue Wohnflächenverordnung. "Angesichts der nur minimalen gesetzlichen Änderungen hätte sich der Gesetzgeber die Mühe für eine neue Verordnung sparen können", bemängelt Ulrich Löhlein, beratender Rechtsanwalt vom Verband Deutscher Makler (VDM). Hat der Vermieter die Wohnfläche vor dem 1.1.2004 nach der II. Berechnungsverordnung (BV) festgelegt, darf er daran festhalten, ohne nachmessen zu müssen. Gilt bei Neuvermietungen ausnahmslos die neue Verordnung, so hat der Mieter bei Umbauten nach dem 1.1.2004 das Recht, dass der Vermieter die Wohnfläche nach der neuen Verordnung berechnet. Frist verstreicht nach einem Jahr Unverändert blieb hingegen die Abrechnungsfrist. Mit dem Ende des Abrechnungszeitraums hat der Vermieter genau ein Jahr Zeit (§ 556 Abs. 3 BGB), dem Mieter eine Auflistung der entstandenen Betriebskosten ins Haus zu schicken. Die Kosten für die Monate Januar bis Dezember 2003 hat der Wohnungsvermieter folglich bis zum 31.12.2004 mitzuteilen. Versäumt er diese Frist, so darf er dem Mieter nachträglich keine Betriebskosten in Rechnung stellen. Hält sich der Vermieter an die Frist und der Mieter zahlt nicht, dann darf der Vermieter bis zu vier Jahre lang die Nachzahlung einfordern. Der Mieter darf wiederum bis zum Ablauf des zwölften Monats der eingegangenen Rechnung widersprechen. Was gehört zu einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung? Auch, wenn man es kaum glauben mag: "Immer wieder kommt es vor, dass der Vermieter schlicht und einfach das Jahr der betreffenden Betriebskostenabrechnung nicht nennt oder dass die Angaben der Wohneinheit nicht mit denen im Mietvertrag übereinstimmen", sagt Rechtsanwalt Ulrich Löhlein. Nicht fehlen dürfen die Gesamtkosten, und der Umlageschlüssel. Auch die bereits geleisteten Vorauszahlungen sind aufzulisten. "Um Streit zu vermeiden, sollte der Vermieter außerdem Erläuterungen anfügen. Jeder Mieter muss die Betriebskostenabrechnung nachvollziehen können", empfiehlt Ulrich Löhlein vom VDM. Größter Posten in der Betriebskostenabrechnung sind Heizkosten. Das gilt jedoch nur bei Wohneinheiten mit Zentralheizungen, da die örtlichen Gasversorger die Heizkosten von Gasetagenheizungen oder Einzelöfen den Mietern direkt in Rechnung stellen. Weiter fließen in die Betriebskostenabrechnung unter anderem die Kosten für Müllabfuhr, Aufzüge, Hauswart sowie Außen- und Treppenhausbeleuchtung ein. Während aufgrund der staatlichen Verschuldung die Grundsteuer stetig anwächst, gingen die Ausgaben für Wasser zwischenzeitlich leicht zurück. Aber nur, weil die Kommunen im Gegenzug die Hand für die Regensteuer aufmachen (Einleitung von Regenwasser in die Kanalisation). Mittlerweile sind die Wasserpreise z.B. in Berlin zum 1.1.2004 wieder kräftig (rund 15 %) angestiegen.
Wenn der Rasenmäher zum Prozess führt Ärger zwischen Vermieter und Mieter provozieren häufig Ausgaben für einmalig anfallende Kosten wie für die Schädlingsbekämpfung oder Gartengeräte. "Es gibt Fälle, bei denen die Prophylaxe teurer ist als eine Bekämpfung bei Schädlingsbefall. Das sehen die Mieter nicht ein und ziehen vor Gericht, um die Kosten auf den Vermieter abzuwälzen. Doch was bei einem Richter funktioniert, lehnt ein anderer Richter ab", so VDM-Vize Schick. Ähnlich widersprüchlich sieht die Rechtsprechung bei lediglich auf ein Jahr umgelegten Kosten für die Anschaffung eines Rasenmähers aus, der jedoch mehrere Jahre zum Einsatz kommt. Auch in diesem Fall scheint der Streit mit nach nur wenigen Monaten wieder ausziehenden Mieter vorprogrammiert zu sein. Hier ist der Gesetzgeber gefragt. Eine Regelung zu wirtschaftliche sinnvollen Anschaffungen hätte der neuen Betriebskostenverordnung gut zu Gesicht gestanden. Stattdessen hat der Gesetzgeber jedoch lieber die Kostenumlage von Müllmengenerfassung und Müllschlucker geregelt.
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