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Immobilienbrief Dezember 2004

Inhalt:

Damnum ist nur noch bei Kreditverträgen mit 5jähriger Zinsbindung abzugsfähig

Ordnungsgemäße Verwaltung von Eigentumswohnungen

Damnum ist nur noch bei Kreditverträgen mit 5jähriger Zinsbindung abzugsfähig

Pressemitteilung des IVD

Die bei Immobilienfinanzierungen früher üblichen Damnen können künftig nur noch dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn die Zinsbindungsfrist des Darlehens maximal fünf Jahre beträgt. Dies haben Bundestag und Bundesrat beschlossen. Das von SPD und Grünen eingebrachte Gesetz greift zum 1. Januar 2005. Entgegen den Befürchtungen tausender Hauskäufer wurde damit auf ein rückwirkendes Inkrafttreten des Gesetzes zum 01. Januar 2004 verzichtet.  "Das Schlimmste ist verhindert worden. Eine Rückwirkung des Gesetzes konnte auf Druck der Immobilienwirtschaft vermieden werden. Dennoch ist eine weitere drastische Einengung von Damnen eine schlechte Nachricht für Käufer von vermieteten Immobilien, die im Jahr der Darlehensaufnahme die Steuerprogression senken wollen", erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Vor knapp einem Jahr sei das Damnum durch den sogenannten 5. Bauherrenerlass faktisch von zehn auf fünf Prozent reduziert worden. Jetzt wiederum wäre eine steuerliche Geltendmachung darüber hinaus nur noch möglich, wenn das entsprechende Darlehen eine Zinsbindungsfrist von höchstens fünf Jahren aufweise. "Der Gesetzgeber betreibt Salamitaktik. Scheibchenweise werden die Investitionsbedingungen verschlechtert. Ein  alljährlich geändertes Steuerrecht verursacht Kaufzurückhaltung. Investitionsattentismus ist aber das Letzte, was die deutsche Wirtschaft braucht.", so IVD-Vize Schick. Ein Damnum ist der Unterschied zwischen dem vereinbarten und zu tilgenden Darlehensbetrag und dem geringeren Auszahlungsbetrag. Das Damnum vermindert die jährlich zu zahlende Zinsenlast, verlängert aber dafür die Gesamtlaufzeit des Darlehens.

Wenn künftig Damnen nur noch bei einer Zinsbindungsfrist von bis zu fünf Jahren steuerlich geltend gemacht werden können, würden viele Hauskäufer    abwägen müssen, ob sie die Zinsen für 10 oder 15 Jahre festzuschreiben wollten. Mit dem Vorteil der steuerlichen Abzugsfähigkeit erhöhe sich bei kurzer Zinsbindungsfrist möglicherweise das Risiko der Immobilienfinanzierung. Nach dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist von bis zu fünf Jahren könnten die Zinskonditionen deutlich höher liegen und so die Finanzierung des Hauskaufs unerwartet verteuern. "Derzeit haben wir in Deutschland einen historisch niedrigen Zinssatz: In den vergangenen 20 Jahren betrug der Zinssatz durchschnittlich 7,5 Prozent, heute liegt er zwischen 4 und 5 Prozent", so Schick. "Es empfiehlt sich also, beim Hauskauf die Zinsen möglichst lang e, über 10 oder sogar 15 Jahre, festzuschreiben und sich bei der Entscheidung über die Finanzierung nicht ausschließlich an den verbliebenen kurzfristigen Steuereffekten zu orientieren."

Ordnungsgemäße Verwaltung

Es entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn bei einem bekannt zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer von der gerichtlichen Beitreibung von Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgesehen und eine Ratenzahlungsvereinbarung getroffen wird. In einem solchen Fall verstößt es auch nicht gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer, wenn gegen zahlungsfähige Wohnungseigentümer gerichtliche Schritte eingeleitet werden.

Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 20.11.2003, Aktenzeichen 2Z BR 168/03.

Kommentar:

Grundsätzlich entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, offene Forderungen zu Gunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beizutreiben, gegebenenfalls auch durch gerichtliche Geltendmachung. Hiervon ist jedoch dann abzusehen, wenn erkennbar ist, dass Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in absehbarer Zeit nicht zu einem Erfolg führen würden, durch Ratenzahlungen aber zumindest Teilbeträge erlangt werden können. Hiervon kann ausgegangen werden, wenn der Wohnungseigentümer bereits in der Vergangenheit erhebliche Zahlungsschwierigkeiten hatte und bisherige Vollstreckungsversuche der Gemeinschaft fruchtlos verlaufen sind. Eine Ratenzahlungsvereinbarung kann sodann Sinn machen, insbesondere wenn sich der Wohnungseigentümer an die Vereinbarung hält. In diesem Fall würde es der ordnungsgemäßen Verwaltung sogar widersprechen, wenn trotz dieser Sachlage wirtschaftlich sinnlose Kosten für Anwalt und Gericht aufgewandt werden würden. Gegen das Gebot der Gleichbehandlung wird auch nicht verstoßen, wenn die Sachverhalte nicht vergleichbar sind. Ein säumiger aber zahlungsfähiger Wohnungseigentümer kann durchaus verklagt werden, weil der kurzfristige Ausgleich der Gesamtforderung sodann sichergestellt ist, gegebenenfalls im Wege der Zwangsvollstreckung

Johannes Steger

Breiholdt Rechtsanwälte