Wichtige Urteile zur Fristenregelung bei Schönheitsreparaturen!

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Heutige Themen:  

1. Quotenregelung § 14. Starre Fristen sind generell unwirksam!  BGH 18.10.2006 (Az. VIII ZR 52/06)

2.   Nochmal:  Räumungsvollstreckung im „Berliner Modell“

3. WEG-Recht: Ersatzanspruch gegen Nachbarn

4. Rauchen keine vertragswidrige Wohnungsnutzung

Abgeltungsklauseln unwirksam

Sind in Formularmietverträgen über Wohnraum Abgeltungsklauseln mit Fristen vereinbart, so sind diese unwirksam.

Urteil Bundesgerichtshof vom 18.10.2006, Aktenzeichen VIII ZR 52/06

In einer brandaktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof erstmals die in vielen Wohnraumformularmietverträgen gebräuchlichen Abgeltungsklauseln wegen der Verwendung von starren Fristen für unwirksam erklärt. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hatten die Parteien vereinbart, dass bei Nichterreichen der üblichen Renovierungsfristen zeitanteilige Abgeltung durch den Mieter zu leisten war, nämlich bei einer Mietzeit von mehr als zwei Jahren 66 % der Kosten für Küche und Bad, für Wohn- und Schlafzimmer 40 % und für Nebenräume 42,85 %.

Der BGH hat klargestellt, dass eine Abgeltungsregelung, die mit starren Fristen und Prozentsätzen arbeitet, den Mieter unangemessen gemäß § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB benachteiligt mit der Folge, dass eine solche Regelung unwirksam ist. Nach Auffassung des BGH berücksichtigt eine starre Abgeltung nicht die Möglichkeit des tatsächlichen Erhaltungszustandes der Wohnung. Es könnte der Fall eintreten, dass ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand der Wohnung vorhanden sei, z.B. weil der Mieter die Wohnung nicht im üblichen Umfang nutze. Eine starre Abgeltungsregelung würde dann dazu führen, dass der Mieter mit erheblich höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wäre, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspreche. Hierin liegt die unangemessene Benachteiligung.

Insoweit hält der BGH an seiner älteren Rechtsprechung (z.B. Entscheidung vom 06.10.2004 (Aktenzeichen VIII ZR 215/03) ausdrücklich nicht mehr fest.
 

Wir haben unsere Musterverträge auf die neue Rechtssprechung angepasst. Sie finden diese im Downloadbereich / Musterverträge.

Profi-Tipp : Wer die Salvatorische Klausel im Mietvertrag verwendet, hat nach u. A. ein Recht auf Anpassung.
 

Nochmal: Räumungsvollstreckung im „Berliner Modell“

  Zur Vermeidung hoher Gerichtsvollzieherkosten, auf denen der Vermieter sitzen bleibt, hat sich bei Wohnungsräumungen das Berliner Modell entwickelt. Nach diesem Modell übt der Vermieter sein Vermieterpfandrecht aus und beauftragt sodann die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher. Fast alle Gegenstände können auf diese Weise Kosten sparend in der Wohnung verbleiben. Der Bundesgerichtshof wies nun einen Gerichtsvollzieher, der einem solchen Räumungsauftrag widersprach, an, dem Auftrag bei Zahlung eines Kostenvorschusses von lediglich € 400,00 nachzukommen (Beschluss vom 10. August 2006 – I ZB 135/05).

  Profi-Tipp:

Bei insolventen Mietern können Räumungskosten über das Vermieterpfandrecht gespart

werden. Mit den hinterlassenen Gegenständen ist zur Vermeidung einer Haftung sorgsam

umzugehen und deren Verbleib zu dokumentieren.

WEG-Recht: Ersatzanspruch gegen Nachbarn

Wohnungseigentümer sind für den Zustand der in ihrem Sondereigentum stehenden Eigentumsbestandteile, insbesondere Wasserhähne und Armaturen verantwortlich. Dies gilt auch gegenüber den Nachbarn, die bei Verletzung dieser Pflicht Schadensersatzansprüche geltend machen können. Dies entschied das Oberlandesgericht Stuttgart (Urteil vom 27. Oktober 2005 – 7 U 135/05), zu einem Wasserschaden, der wegen eines nicht druckresistenten Wasserhahns entstanden war. Die Eigentümerin der verursachenden Wohnung hätte die Drucktauglichkeit des Wasserhahns prüfen und ihn rechtzeitig auswechseln lassen müssen. Auf Druckschwankungen könne sie sich zur Entlastung nicht berufen, da mit diesen gerechnet werden müsse. Sie musste dem Nachbarn den Schaden erstatten.

Praxistipp:

In Schadensfällen ist zu untersuchen, ob die Schadensursache nicht nur durch Handeln, sondern auch durch mangelnde Kontrolle eines Sondereigentümers entstanden sein könnte. Er haftet den anderen Miteigentümern dann aus § 906 Abs. 2 BGB.

IVD-Landessyndicus LV-Brandenburg     

- JOERSS Rechtsanwälte -      

Rauchen keine vertragswidrige Wohnungsnutzung

  Rauchen in der Mietwohnung stellt keinen Verstoß gegen den Mietvertrag dar. Etwas anderes gilt nur, wenn im Vertrag das Rauchen ausdrücklich ausgeschlossen wurde. Ablagerungen, die durch „normales“ Rauchen entstehen, lösen für sich alleine noch keine Schadensersatz- oder Beseitigungspflicht des Mieters aus. Nur bei entsprechend wirksamer Schönheitsreparaturklausel und Fälligkeit der Renovierungsmaßnahme ist der Mieter verpflichtet, übliche durch Rauchen verursachte Ablagerung zu beseitigen. Dies legte der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 28. Juni 2006 (VIII ZR 124/05) fest. In diesem Fall war die Renovierungsklausel des Vermieters allerdings unwirksam. Schadensbeseitigung wegen eines Vertragsverstoßes in Gestalt des Rauchens konnte der Vermieter ebenfalls nicht verlangen.

Praxistipp:

In Zweifelsfällen ist im Mietvertrag durch Sonderklausel das Rauchen auszuschließen. Die

Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel durch übermäßige Mieterbelastung ist zu

vermeiden.

IVD-Landessyndicus LV-Brandenburg     

- JOERSS Rechtsanwälte -      

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