Immobilienbrief aus Berlin - Ausgabe 02/2007 | Versand an 2378 Kunden |  |
Wichtiges Urteil bei Schönheitsreparaturen! |  |
Sehr geehrte Leserinnen und Leser, zum Jahresausklang und aus aktuellem Anlass erhalten Sie den 2. und letzten Newsletter 2007. Alle bisherigen Immobilienbriefe finden Sie zum Nachschlagen im Online-Archiv: http://www.roevenich-immobilien.de/archiv.html
Vorab wünschen wir allen Freunden, Geschäftspartnern und Usern, welche uns auch in diesem Jahr die Treue gehalten und unseren Erfolg mitbestimmt haben, ein besinnliches, frohes und wunderschönes Weihnachtsfest im Kreis der Menschen, die Ihnen am Liebsten sind. Genießen Sie die Feiertage und kommen Sie gut ins Neue Jahr 2008! Wir versprechen Ihnen auch in 2008 ihr Ansprechpartner zu sein wenn es rund um die Immobilie geht, sei es bei einer Vermietung ohne Mietnomaden, oder einem Kauf oder Verkauf Ihres Eigentums. Heutige Themen: Mieterhöhung bei unwirksamer Renovierungsklausel Immobilienkauf: Sofortiger Rücktritt bei arglistig verschwiegenem Mangel Werbung auf Rövenich-Immobilien.de Bei unwirksamer Renovierungsklausel = Mieterhöhung Zahlreiche Renovierungsklauseln in Mietverträgen sind wegen der neuen Rechtssprechung unwirksam. Betroffene Mieter sind nicht mehr verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen. Sie können sogar vom Vermieter verlangen, dass er regelmäßig renoviert. Dies bedeutet für den Mieter einen geldwerten Vorteil, der in den meisten Mietspiegeln nicht berücksichtigt ist. Bei einer Mieterhöhung ist daher nicht mehr der Mietspiegel alleine zugrunde zu legen, sondern ein Zuschlag von € 8,50 je m² Wohnfläche pro Jahr gem. § 28 IV 2 der II. Berechnungsverordnung hinzuzurechnen. Dies entschied das Oberlandesgericht Karlsruhe mit Urteil vom 18. April 2007 – 7 U 186/06. Teilweise verlangen andere Landgerichte, beispielsweise das LG Düsseldorf aber zusätzlich, dass dem Mieter vorher angeboten wird, die Renovierungspflicht freiwillig zu übernehmen, nachdem Unwirksamkeit der Renovierungsklausel festgestellt wurde. Erst wenn der Mieter das ablehnt, könne die entsprechende Erhöhung verlangt werden, vorausgesetzt Mietspiegel + Renovierungszuschlag liegen über der bereits vereinbarten Miete. Profi-Tipp von RA Ulrich Joerss : Bei unwirksamen Renovierungsklauseln sollte zunächst der Abschluss einer neuen Renovierungsvereinbarung angeboten werden. Wird dieses Angebot ausgeschlagen, kann der Vermieter Ausgleich durch Erhöhung der Miete verlangen.
Immobilienkauf: Sofortiger Rücktritt bei arglistig verschwiegenem Mangel Stellt sich heraus, dass der Verkäufer arglistig einen Mangel der verkauften Immobilie verschwiegen hat, kann der Käufer sofort den Rücktritt erklären. Er braucht dem Verkäufer keine Frist zur Beseitigung des Mangels zu setzen. Dies beschloss der Bundesgerichtshof am 8. Dezember 2006 zum Aktenzeichen V ZR 249/05. Nach dem Kauf eines Hausgrundstücks musste der Käufer feststellen, dass bei starken Regenfällen Wasser in die Garage und in den Keller des Hauses eindringt. Er erklärte sofort den Rücktritt und verlangte die Erstattung des Kaufpreises von € 257.030,38 gegen Rückübereignung des Grundstücks. Der Bundesgerichtshof gab ihm in oberer Instanz Recht. Wegen des arglistigen Verschweigens durch den Verkäufer könne es dem Käufer nicht zugemutet werden, zunächst einmal die Nachbesserung abzuwarten. Da bereits beim Kaufvertrag eine Täuschung ausgeübt wurde, sei es unzumutbar, sich erneut dem Risiko der Täuschung bei der Nachbesserung auszusetzen. Ergänzend definiert der BGH klarstellen noch einmal, dass arglistiges Verschweigen des Verkäufers dann vorliegt, wenn er a) einen Mangel kennt und außerdem billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer sowohl b) den Mangel nicht kennt, als auch c) bei Kenntnis des Mangels den Vertrag nicht oder nur mit anderem Inhalt geschlossen hätte. Profi-Tipp von RA Ulrich Joerss: Der übliche Gewährleistungsausschluss kann nur mit dem Argument des arglistig verschwiegenen Mangels durchbrochen werden. Hierzu sollten unbedingt zuerst die Beweise für die Mangelkenntnis des Verkäufers gesichert, und erst dann der Rücktritt erklärt werden.
RA Ulrich Joerss Landessyndicus IVD LV-Brandenburg - JOERSS Rechtsanwälte – e-mail: RAJoerss@t-online.de
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