Immobilienbrief aus Berlin - Ausgabe 03/2008 | Versand an 2239 Kunden | |
Wichtige Immobilien Urteile! |
Sehr geehrte Leserinnen und Leser, zum Jahresausklang und aus aktuellem Anlass erhalten Sie den 3. und letzten Newsletter 2008. Alle bisherigen Immobilienbriefe finden Sie zum Nachschlagen im Online-Archiv: http://www.roevenich-immobilien.de/archiv.html
Vorab wünschen wir allen Freunden, Geschäftspartnern und Usern, welche uns auch in diesem Jahr die Treue gehalten und unseren Erfolg mitbestimmt haben, ein besinnliches, frohes und wunderschönes Weihnachtsfest im Kreis der Menschen, die Ihnen am Liebsten sind. Genießen Sie die Feiertage und kommen Sie gut ins Neue Jahr 2009!
Wir versprechen Ihnen auch in 2009 ihr Ansprechpartner zu sein wenn es rund um die Immobilie geht, sei es bei einer Vermietung ohne Mietnomaden , oder einem Kauf oder Verkauf Ihres Eigentums.
Heutige Themen: Auch unwirksame Renovierungsklausel in Gewerbemietverträgen Kreditverkäufe: Der Kreditkäufer darf nicht versteigern Ferienimmobilien: Deutscher Gerichtsstand für Ansprüche aus Ferienwochen-Verträgen Absicherung von Wohngeldrückständen in der Zwangsversteigerung Werbung auf Rövenich-Immobilien.de
Unwirksame Renovierungsklausel in Gewerbemietverträgen Auch hier Renovierungsklausel gekippt! In Gewerbemietverträgen sind Renovierungsklauseln - wie bei der Wohnungsmiete - unwirksam, die dem Mieter für die Schönheitsreparaturen bestimmte Fristen vorschreiben. Das hat das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden (I-10 U 102/06). Laut Mietvertrag musste der Mieter die gewerblich genutzten Räume spätestens nach vier, die übrigen nach sieben Jahren renovieren. Weil diese Klausel keine Verlängerung der Fristen bei unterdurchschnittlicher Abnutzung der Räume zulässt, ist sie unwirksam. Wir haben den Muster-Mietvertrag für Gewerberäume auf unserer Webseite entsprechend angepasst.
Kreditverkäufe: Der Kreditkäufer darf nicht versteigern Verbraucher, die ein Immobiliendarlehen aufnehmen, sind seit dem 13. August 2008 durch das Risikobegrenzungsgesetz (Bundesgesetzblatt I, Seite 1666) besser geschützt. In der Vergangenheit war teilweise festzustellen, dass Banken, die in großen Paketen Immobiliendarlehen kaufen, nicht gerade zimperlich mit den Darlehensnehmern umgingen. Der Bundesgesetzgeber hat durch das neue Artikelgesetz nun entscheidende Passagen im BGB und anderen Gesetzen geändert. So muss im Darlehensvertrag nun deutlich auf die Abtretbarkeit der Darlehensforderung hingewiesen werden (§§ 309 Nr. 10, 492 BGB). Auch muss der Darlehensgeber mindestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung darauf hinweisen, ob er bereit ist, die Zinsbindung zu verlängern (§ 492 a BGB). Der Darlehensnehmer hat daher nun ausreichend Zeit, sich um eine Umschuldung zu kümmern. Schließlich kann der Darlehensnehmer der neuen Bank sämtliche Einwendungen, insbesondere bereits erfolgte Zahlungen entgegenhalten, die er auch bei der ursprünglichen Bank hätte einwenden können (§ 1192 Abs. 1 a BGB).
Profi-Tipp von RA Ulrich Joerss : Die neuen Schutzmechanismen für Grundstückskäufer sollten in die laufende Käuferberatung eingearbeitet werden.
Ferienimmobilien: Deutscher Gerichtsstand für Ansprüche aus Ferienwochen-Verträgen Verlangt eine ausländische Gesellschaft von einem deutschen Kunden die Zahlung aus einem Vertrag über „Ferientauschwochen“, so muss der Prozess in Deutschland geführt werden. Es gilt nicht der Gerichtsstand für Mietsachen, der nach europäischem Recht im Land der Ferienimmobilie läge. Ein Vertrag über die Berechtigung, mehrere Wochen eine Ferienimmobilie zu nutzen, sei nämlich kein Mietvertrag entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 25.6.2008 - VIII ZR 103/07. Vor dem deutschen Gericht gelte allerdings das Recht des Staates, in welchem der Vertrag abgeschlossen sei, wenn nichts anderes vereinbart wurde.
Dies ist für deutsche Vertragspartner allerdings in vielen Fällen kein Problem, da das geltende Widerrufsrecht einer einheitlichen europäischen Gesetzgebung unterliegt. Findet das Vertragsgespräch außerhalb von Geschäftsräumen statt, kann der Vertrag meist noch widerrufen werden, wenn eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung fehlt. Im zugrunde liegenden Fall war entscheidend, dass am Raum der Vertragsunterzeichnung kein Unternehmensschild angebracht war. Der Ort der Vertragsunterzeichnung sollte daher im Streitfall genau beschrieben werden können.
Absicherung von Wohngeldrückständen in der Zwangsversteigerung Durch die Reform des Zwangsversteigerungsrechts im Jahr 2007 gehört die Wohnungseigentümergemeinschaft zu den bevorrechtigten Gläubigern bei der Verteilung des Zwangsversteigerungserlöses. Voraussetzung für die Anmeldung von Wohngeldrückständen im Versteigerungsverfahren sind:
Diese Voraussetzungen sind von der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Versteigerungsgericht bei der Anmeldung der Forderung glaubhaft zu machen. Der steuerliche Einheitswert kann dabei vom Versteigerungsgericht gem. § 54 Abs. 1 Satz 4 Gerichtskostengesetz im Wege des Amtshilfeersuchens beim Finanzamt abgefragt werden, so der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 17. April 2008 V ZB 13/08 zum Verfahren der Versteigerung. Der Einheitswert muss daher nicht von der Eigentümergemeinschaft bewiesen werden.
Profi-Tipp von RA Ulrich Joerss : Das Gerichtsverfahren ist auch bei zahlungsunfähigen Wohngeldschuldnern zur Absicherung in der Zwangsversteigerung sinnvoll.
RA Ulrich Joerss Landessyndicus IVD LV-Brandenburg - JOERSS Rechtsanwälte – e-mail: RAJoerss_@_t-online.de
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Sehr geehrtes Team, ich hatte vor Ihnen einen tollen Gästebucheintrag oder ähnliches geben wollen denn es ist sehr lobenswert im Internet die richtige Sache zu finden und mal nichts bezahlen zu müssen dafür so ist man das doch von früher gewohnt und so macht es auch noch Spaß. Ich danke Ihnen sehr für ihre Webseite in der ich ganz tolle und wichtige Dinge nutzen kann. Vielen Dank und falls es doch so etwas wie ein Bewertungsforum für sie geben sollte lassen sie es mich wissen das ich sie weiterempfehlen kann. Eine begeisterte Surferin die mit Ihrer Seite nach langem Suchen fündig wurde. Liebe Grüße sendet Anke Mittmann aus Stuttgart.
Anmerkung: So etwas freut uns natürlich und Weiterempfehlen dürfen Sie uns natürlich.
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