Sehr geehrte Leserinnen und Leser,

in den letzten Monaten haben wir wieder einige für Sie interessante Urteile rund um die Immobilie zusammenstellt und übersenden Ihnen heute den 2. Newsletter 2009.

Zu den bevorstehenden Festtagen wünschen wir allen Kunden, Freunden, Geschäftspartnern und Usern, welche uns auch in diesem Jahr die Treue gehalten und unseren Erfolg mitbestimmt haben, ein besinnliches, frohes und wunderschönes Weihnachtsfest im Kreis der Menschen, die Ihnen am Liebsten sind. Genießen Sie die Feiertage und kommen Sie gut ins Neue Jahr 2010!

Alle bisherigen Immobilienbriefe finden Sie zum Nachschlagen im Online-Archiv: http://www.roevenich-immobilien.de/archiv.html

Heutige Themen:

Kreditverkäufe: Der Kreditverkäufer darf nicht versteigern

Entschädigung des Lebenspartners für Immobilieninvestitionen

Gewerbliches Mietrecht: Individuell vereinbarte Endrenovierungsklausel

Allgemeines Recht: Notarielle Aufklärungspflicht

Finanzierung: Mithaftung von Lebenspartnern oft unwirksam

Wohnungseigentumsrecht: Libanesisches Satellitenfernsehen in Wohnanlage

Rövenich-Immobilien wurde erneut für 2010 ausgezeichnet

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Kreditverkäufe:

Der Kreditkäufer darf nicht versteigern (LG Hamburg)

Verbraucher, die ein Immobiliendarlehen aufnehmen, sind seit dem 13. August 2008 durch das Risikobegrenzungsgesetz (Bundesgesetzblatt I, Seite 1666) besser geschützt. In der Vergangenheit war teilweise festzustellen, dass Banken, die in großen Paketen Immobiliendarlehen kaufen, nicht gerade zimperlich mit den Darlehensnehmern umgingen. Der Bundesgesetzgeber hat durch das neue Artikelgesetz nun entscheidende Passagen im BGB und anderen Gesetzen geändert. So muss im Darlehensvertrag nun deutlich auf die Abtretbarkeit der Darlehensforderung hingewiesen werden (§§ 309 Nr. 10, 492 BGB). Auch muss der Darlehensgeber mindestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung darauf hinweisen, ob er bereit ist, die Zinsbindung zu verlängern (§ 492 a BGB). Der Darlehensnehmer hat daher nun ausreichend Zeit, sich um eine Umschuldung zu kümmern. Schließlich kann der Darlehensnehmer der neuen Bank sämtliche Einwendungen, insbesondere bereits erfolgte Zahlungen entgegenhalten, die er auch bei der ursprünglichen Bank hätte einwenden können (§ 1192 Abs. 1 a BGB).

Mitgeteilt von

RA Ulrich Joerss

Landessyndicus IVD LV-Brandenburg

- JOERSS Rechtsanwälte –

e-mail: RAJoerss_@_t-online.de

Grundstücksrecht:

Entschädigung des Lebenspartners für Immobilieninvestitionen

Nach der bisherigen Rechtsprechung gingen Lebenspartner, die in großem Umfang Arbeit und Geld in die gemeinsam genutzte Immobilie gesteckt hatten, leer aus, wenn die Lebensgemeinschaft zerbrach und nur der andere Lebenspartner Eigentümer der Immobilie war. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof mit Urteilen vom 9. Juli 2008 beendet (XII ZR 179/05 und 39/06). Der Lebenspartner kann nun nach Beendigung der Lebensgemeinschaft vom ehemaligen Lebenspartner, der Alleineigentümer der Immobilie ist, Ausgleich verlangen. Die Ansprüche bestünden aufgrund so genannter ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 2, 2. Alternative BGB) und nach dem Rechtsgrundsatz des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Dies gilt auch dann, wenn zwar beide Partner Miteigentümer der Immobilie zu je ½ waren, der eine aber erheblich höhere Investitionen beigetragen hat. Der Bundesgerichtshof geht damit auf die in der Realität bestehenden Eigentums- und Lebensverhältnisse ein. Zum gerechten Ausgleich unterschiedlicher Beiträge zur gemeinsam genutzten Immobilie wird es aber nach wie vor erforderlich sein, die eigenen Leistungen später im Detail beweisen zu können.

Profitipp:

Ausgleichsansprüche von Miteigentümern oder Lebenspartnern an der zu verkaufenden Immobilie sollten rechtzeitig geklärt und dann im notariellen Vertrag berücksichtigt werden. Über den Verkauf entscheidet aber weiterhin alleine der Grundbucheigentümer

Mitgeteilt von

RA Ulrich Joerss

Landessyndicus IVD LV-Brandenburg

- JOERSS Rechtsanwälte –

e-mail: RAJoerss_@_t-online.de

Gewerbliches Mietrecht: Individuell vereinbarte Endrenovierungsklausel

Eine zwischen den Parteien im Gewerbemietvertrag individuell vereinbarte Endrenovierungsklausel ist wirksam. Dies gilt auch, wenn im Mietvertrag gleichzeitig formularvertraglich die Durchführung laufender Schönheitsreparaturen vereinbart ist, so der BGH. Im streitgegenständlichen Mietvertrag war u.a. vereinbart, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen trägt. Weiter war vereinbart, dass die Räume bei Beendigung des Vertrages vom Mieter neu zu renovieren sind. Nach den Feststellungen des Senats handelt es sich bei der Endrenovierungsklausel um eine Individualabrede, da der Mieter die inhaltliche Ausgestaltung der Klausel tatsächlich mitbestimmt hatte. Bei der Geschäftsraummiete bestünden keine Bedenken, den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Räume individualvertraglich zur Endrenovierung zu verpflichten. Auch das Zusammentreffen mit der formularmäßig vereinbarten Renovierungsverpflichtung mache die Individualabrede nicht unwirksam. Ein Summierungseffekt hätte nur die Unwirksamkeit der Formularklausel zur Folge.

Kommentar:

Die Entscheidung gilt für den Fall, dass eine individuell vereinbarte Endrenovierungsklausel vorliegt. Die Kombination der Überwälzung laufender Schönheitsreparaturen mit einer formularvertraglich vereinbarten Endrenovierungspflicht hat der BGH wegen Verstoßes gegen § 307 BGB für unwirksam erklärt (BGH, XII ZR 308/02).

Autor: Simone Engel - engel@bethgeundpartner.de

Allgemeines Recht: Notarielle Aufklärungspflicht

Der Notar ist verpflichtet, bei ungesicherten Vorleistungen nicht nur über die Folgen bei Leistungsunfähigkeit des durch die Vorleistung Begünstigten zu belehren, sondern auch Wege aufzuzeigen, wie diese Risiken vermieden werden können, stellte das OLG Köln unter Bezugnahme auf die ständige Rechtsprechung des BGH fest. Im entschiedenen Fall wurde der beurkundende Notar zur Schadensersatzzahlung an den Käufer eines Grundstücks verurteilt. In dem Kaufvertrag fehlte ein Hinweis darauf, dass die Zahlung des Kaufpreises erfolgen sollte, obwohl die vom Verkäufer noch zu erbringenden Erschließungsleistungen nicht fertig gestellt waren. Ebenso fehlte ein Hinweis darauf, wie die Risiken aufgrund einer solchen ungesicherte Vorleistung vermieden werden können.

Kommentar:

Verkauft ein Erschließungsträger ein Grundstück, wobei die Erschließungskosten im Kaufpreis enthalten sind, die Erschließungsanlagen (z.B. Straßen und Abwasserkanäle) aber erst noch nach Kaufpreiszahlung hergestellt werden müssen, so erbringt der Käufer mit der Zahlung des gesamten Kaufpreises in Bezug auf die erst später zu erbringenden Erschließungsleistungen eine ungesicherte Vorausleistung. Der Notar darf in einem solchen Fall nicht einfach auf die Behauptung des Verkäufers vertrauen, dass dieser einen Erschließungsvertrag mit der Gemeinde abgeschlossen habe, worin geregelt ist, dass die Erschließungsleistungen durch eine Bankbürgschaft abgesichert sind. Das Gericht lässt es offen, ob ein solcher Sachverhalt als Absicherung des Käufers ausreichen kann, da sich im entschiedenen Fall der Notar ohne nähere Überprüfung auf die Angaben des Verkäufers verlassen hatte. Im Nachhinein stellte sich dann heraus, dass überhaupt kein wirksamer Erschließungsvertrag vorlag.

Autor: M atthias Steinke - steinke@bethgeundpartner.de

Finanzierung: Mithaftung von Lebenspartnern oft unwirksam

Steht bei Abschluss des Kreditvertrags fest, dass der im Vertrag als Mithafter aufgenommene Lebenspartner mit der Rückzahlung des Darlehens jedenfalls überfordert ist, ist die Klausel über die Mithaftung unwirksam – BGH, Urteil 16. Juni 2009 – XI ZR 539/07 –. Auch die Möglichkeit für den Lebenspartner, sich durch eine Restschuldbefreiung der Schulden zu entledigen ändere nichts an der Sittenwidrigkeit der verlangten und von vornherein unmöglich erscheinenden Rückzahlung des Darlehens.

Mitgeteilt von

RA Ulrich Joerss

Landessyndicus IVD LV-Brandenburg

- JOERSS Rechtsanwälte –

e-mail: RAJoerss_@_t-online.de

Wohnungseigentumsrecht: Libanesisches Satellitenfernsehen in Wohnanlage

I n einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Nienburg verlangte die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft von zwei Wohnungseigentümern die Entfernung einer durch den Mieter der Wohnung im Außenbereich der Wohnanlage angebrachten Satellitenanlage. Der Mieter der Beklagten war libanesischer Staatsbürger und hatte vorgetragen, die Satellitenschüssel zum Empfang von Fernsehprogrammen in libanesischer Sprache zu benötigen. Die Klägerin wendete hiergegen ein, dass der Mieter sein Informationsinteresse auch durch kostenlose Internet-TV Sender oder digitale Kabelpakete von Unity Media wahrnehmen könne. Im Ergebnis stellte das Gericht das Eigentumsgrundrecht der Wohnungseigentümer hinter das Informationsinteresse des Mieters zurück. In Nienburg (Nds.) sei der Empfang des Netzbetreibers Unity Media nicht gewährleistet. Alternative Netzbetreiber hätten keine libanesischen Programme im Angebot. Auch den Verweis der Wohnungseigentümer auf das kostenlose Internetfernsehen ließ das Amtsgericht nicht gelten.

Praxistipp

Die Entscheidung stärkt abermals die Rechte des (ausländischen) Mieters zum Empfang von fremdsprachigen Fernsehprogrammen und gewährt diesem einen Anspruch zum Betrieb einer Satellitenschüssel. Soweit die Miteigentümer dies als optische Beeinträchtigung empfinden, werden sie hiergegen regelmäßig nur dann vorgehen können, wenn sie dem Mieter gleichwertigen Empfang per Kabelfernsehen zur Verfügung stellen können.

Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann - brinkmann@bethgeundpartner.de

Rövenich-Immobilien wurde erneut ausgezeichnet

Von der Zeitschrift "BELLEVUE", ein anspruchsvolles Immobilienmagazin, wurden wir erneut von der Jury als bester Makler und Bauträger 2010 ausgewählt. Die Urkunde wird uns im März 2010 überreicht.

Die Aktion BELLEVUE BEST PROPERTY AGENTS ist mittlerweile eine weltweit bekannte und anerkannte Auszeichnung.

Wir bedanken uns.

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