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Immobilienbrief März 2004 Inhalt:
Zur Wirksamkeit der Vereinbarung einer Staffelmiete während des Laufs einer Mietpreisbindung für die Zeit nach ihrer Beendigung geschlossen wird.
Die Parteien bestimmten in dem Mietvertrag folgendes: Die Wohnung unterliegt bis zum 31.12.2001 der sozialen Mietpreisbindung. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt zur Zeit (......) EUR. Es wird folgende Staffelmiete vereinbart: Die erste Staffel beträgt (...) EUR, wird jedoch erst nach dem Auslaufen der sozialen Mietpreisbindung im Januar 2002 fällig. Nach dem Auslaufen der sozialen Mietpreisbindung stritten sich die Parteien über die Wirksamkeit der Klausel. Der BGH gab dem Vermieter Recht. Die Staffelmiete ist wirksam vereinbart worden, da sie erst nach Ablauf der Preisbindung für die Wohnung gelten sollte. Dabei ist es ohne Bedeutung, dass die Vereinbarung bereits zu einem Zeitpunkt getroffen worden ist, zu welchem die Wohnung noch der Mietpreisbindung unterlag. Der Vermieter ist daher berechtigt, den in der Staffelmiete vereinbarten Mietzins vom Mieter zu verlangen. Die bisherige Rechtsauffassung war zu dieser Frage umstritten. Der BGH folgte dem Standpunkt der Zulässigkeit und begründete dies mit dem Grundsatz der Vertragsfreiheit des § 305 a.F. BGB (jetzt § 311 Abs. 1 BGB). Außerdem steht die Zulassung einer Staffelmietvereinbarung, die vor dem Ablauf der Bindungsfrist für die Zeit danach getroffen wird im Einklang mit dem Zweck des Gesetzes.
Die Staffelmiete bietet den Mietvertragsparteien Kalkulationssicherheit. Dem Vermieter sollen Investitionsentscheidungen erleichtert werden. Der Mieter wiederum hat die Möglichkeit, sich schon frühzeitig auf Umfang und Zeitpunkt der auf ihn zukommenden Mieterhöhung einzurichten, so dass die Vereinbarung einer Staffelmiete zugleich in seinem Interesse liegt. (BGH Aktenzeichen VIII ZR 157/03). Schadensersatzpflicht des Vermieters wegen Nichtbeibringung vorsteuerabzugsfähiger Rechnung Vereinbart der Vermieter im Gewerberaummietvertrag den Mietzins "inklusive Mehrwertsteuer", ohne in der Lage zu sein, eine vorsteuerabzugsfähige Rechnung zu erstellen, ist er dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet. Die Parteien hatten ein Gewerbemietverhältnis zum Betrieb eines Imbisses geschlossen. Im Mietvertrag wurde bestimmt, dass die "Miete monatlich (...) EUR inklusiv Mehrwertsteuer beträgt". Der Mieter hatte einen Teil seiner Mietzahlungen als Vorsteuer von seiner Umsatzsteuerschuld abgezogen. Dies wurde vom Finanzamt beanstandet, da der Mieter keine Rechnungen vorweisen konnte, welche die Steuer gesondert auswies. Der Mieter hat daraufhin die nachgezahlte Umsatzsteuer als Schadensersatz gegenüber dem Vermieter mit Erfolg geltend gemacht. Das Oberlandesgericht entschied zu Gunsten des Mieters, da der Vermieter es pflichtwidrig unterlassen habe, dem Mieter die Möglichkeit zum Vorsteuerabzug zu verschaffen. Dadurch das der Vermieter von der ihm eingeräumten Möglichkeit zur Optierung für die Umsatzsteuer entgegen seiner im Mietvertrag zum Ausdruck gekommenen Absicht keinen Gebrauch gemacht hat, hat er eine Vertragsverletzung begangen, die auf seitens des Mieters zu dem geltend gemachten Schaden geführt hat. Als gewerblicher Mieter hat dieser an den Vermieter den Gesamtpreis der vereinbarten Miete in der berechtigten Erwartung gezahlt, wirtschaftlich letztlich nur mit der Nettomiete belastet zu werden, weil er die in der Miete enthaltene Umsatzsteuer abziehen könne. Dies war ihm aber nicht möglich, da der Vermieter seinerseits nicht zur Vorsteuer optiert hatte und daher auch nicht Rechnungen in der entsprechenden Form ausstellen konnte. Aktenzeichen OLG Hamm 30 U 80/03)
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