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Immobilienbrief November 2004 Inhalt: Mietrecht (Renovierung I): Folgenreicher Summierungseffekt zweier Vertragsklauseln Der BGH hatte kürzlich über die Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln zu entscheiden, die sich mit der Renovierungsverpflichtung eines Wohnraum - Mieters beschäftigen (Urteil v. 14. Mai 2003, VIII ZR 308/02). U.a. unter Berufung auf folgende Klauseln verlangte der Vermieter nach Auszug des Mieters Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen: ’ 8. Instandhaltung der Mieträume. (2) Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen (Innenanstrich - auch Heizkörper und Rohre - sowie Tapezierung) in den Mieträumen fachmännisch auszuführen, bei Küchen mindestens in einem Abstand von zwei Jahren, bei Dielen und Bädern mindestens von drei Jahren, bei Wohnräumen mindestens von vier Jahren und bei Schlafräumen mindestens von sechs Jahren. ’ 12 Beendigung der Mietzeit (1) Die Mieträume sind bei Auszug sauber und a) ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in ’ 8 II vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben. In Fortführung seiner Rechtsprechung entschied der BGH, dass die Rückgabeklausel in ’ 12 des Mietvertrages unwirksam sei, da sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben und damit den Mieter unangemessen benachteiligt. Aber auch ’ 8 Abs. 2 des Mietvertrages hielt der BGH für unwirksam. Zwar sei die Regelung in ’ 8 Abs. 2 isoliert betrachtet grundsätzlich zulässig. Im Zusammenspiel mit ’ 12 ergebe sich jedoch eine insgesamt unangemessene Benachteiligung des Mieters, ein sog. "Summierungseffekt". Zwar seien die Regelungen in ’’ 8 und 12 des Vertrages in voneinander getrennten Paragrafen und mit unterschiedlichen Überschriften niedergelegt. Sie müssten jedoch, weil sie sich insgesamt mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen, ihrer gemeinsamen Bestimmung gemäß als zugehörig betrachtet werden und seien damit insgesamt unwirksam. Praxistipp: Im vorliegendem Fall hätte man die Klauseln auch in einen zulässigen (’ 8 II) und in einen unzulässigen (’ 12) Teil aufteilen können mit der Folge, dass sich der Vermieter wenigsten auf ’ 8 II berufen könnte. Wegen ihrer inneren Zusammengehörigkeit sind die Klauseln nach Auffassung des BGH jedoch nicht teilbar, so dass von einer Unwirksamkeit der Gesamtregelung auszugehen ist. Für den Vermieter bedeutet dies, dass eine einzige unwirksame Klausel im Mietvertrag zur Unwirksamkeit ganzer Regelungskomplexe führen kann. Im vorliegenden Beispiel gilt das zumindest für die Wohnraummiete, wie der heutige Newsletter - Beitrag "Schlussrenovierungsklausel im Gewerbevertrag wirksam" zeigt.
14.08.2003 Autor: Tobias Hiller Bethge & Partner, Rechtsanwälte
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