| Immobilienbrief aus Berlin - Ausgabe 02/2006 | Versand an 2024 Kunden |
Sehr geehrte Leserinnen und Leser,
nach mehreren Monaten Abstinenz erhalten Sie heute den 2. Immobilienbrief 2006.
Zwischenzeitlich haben wir die Urteile der vorherigen Immobilienbriefe zum Nachschlagen in ein Online-Archiv gepackt:
Auch haben wir die Newsletter An- und Abmeldung gründlich "renoviert" so dass sich jetzt jeder Empfänger selbst An- bzw. Abmelden kann:
Für heute haben wir wieder einige der interessantesten Informationen zusammengestellt.
Inhalt:
1. Vermieterpfandrecht wurde zum Bumerang
2. Mietnomaden: Kostengünstige Räumungsvollstreckung nach Berliner Modell
3. Mietrecht: Farbauswahl bei Renovierung - reine Ansichtsache
4. Kein Abwehranspruch gegen Mobilfunksendeantenne
5. WEG-Recht: Wanddurchbruch zulässig?
1. Vermieterpfandrecht wurde zum Bumerang
Vermieter sollten beachten, dass sich die Ausübung des Vermieterpfandrechts in manchen Situationen auch nachteilig auswirken kann.
Wie die Quelle Bausparkasse unter Hinweis auf ein Urteil des Berliner Kammergerichts mitteilt, kündigte ein Vermieter seinem Mieter wegen erheblicher Mietrückstände den Vertrag fristlos und übte am vorhandenen Inventar sein Vermieterpfandrecht aus. Ebenfalls verlangte er die Räumung. Dem kam der Mieter nach. Er räumte das Mietobjekt mit Ausnahme der Sachen, die dem Vermieterpfandrecht unterlagen.
Die Räumungsklage des Vermieters sowie dessen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für den Zeitraum, in dem eine Weitervermietung der Räume wegen der zurückgelassenen Gegenstände nicht möglich war, wies das Berliner Gericht als unbegründet ab. Es sei rechtlich gar nicht mehr möglich, ein Mietobjekt zu räumen,
wenn der Vermieter an allen Sachen sein Vermieterpfandrecht ausgeübt habe (KG Berlin, Az. 8 U 144/04).
Die Räumung eines Mietnomaden aus der eigenen Wohnung kostet in der Regel nicht nur Zeit (oftmals 2 Jahre), sondern außerdem eine Menge Geld, sowohl für das Gerichtsverfahren, als auch für die Zwangsvollstreckung, bei welcher der Gerichtsvollzieher in der Regel Kostenvorschüsse für den Möbeltransport von € 1.500,00 - € 6.000,00 verlangt. Der Bundesgerichtshof bestätigte nun mit Beschluß vom 17. November 2005 (I ZB 45/05), daß der Vermieter diese hohen Räumungskosten vermeiden kann, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen das Vermieterpfandrecht geltend macht. Bei bestehendem Vermieterpfandrecht verbleiben die Sachen nämlich in der Wohnung. Dies verhindert die enormen Transportkosten. Es bleibt natürlich das Problem, wie der Vermieter dann mit den Sachen verfahren soll. Zunächst muß er die Gegenstände sorgsam verwahren und darf diese erst entsorgen, wenn sie der Mieter nach Fristsetzung nicht abholt und außerdem zu beweisen ist, daß die Entsorgung die kostengünstigste Verwertungsmöglichkeit gegenüber einem Verkauf oder anderen Verwendungsmöglichkeiten ist.
3. Mietrecht: Farbauswahl bei Renovierung - reine Ansichtsache
Führt der Mieter Schönheitsreparaturen durch, so dürfen diese grundsätzlich die "Grenzen des normalen Geschmacks" nicht überschreiten. Was das genau heißt, ist gesetzlich nicht normiert und führt daher zu teilweise unterschiedlichen Gerichtsentscheidungen. Das Kammergericht Berlin hat jedenfalls befunden, dass knallige Farben wie gelb mit zweifarbig braunem Muster, kräftiges Blau, Rot und Grün diesen normalen Geschmack überschreite (Urteil vom 06. Juni 2005, AZ 8 U 211/04). Eine Neuvermietung sei in diesem Zustand praktisch unmöglich. Nicht einmal zwei Wochen zuvor hatte das Landgericht Berlin eine großzügigere Ansicht vertreten und das Bekleben eines Kinderzimmer mit einer Bordüre aus Harry-Potter-Bildern als "im Bereich des Üblichen" eingeordnet und damit als ordnungsgemäß erachtet (Beschluss vom 26. Mai 2005, AZ: 62 S 87/05). Eine Beseitigung sei nicht erforderlich. Der Vermieter musste somit diesen Zustand als vertragsgemäß akzeptieren.
Praxistipp:
Führt der Mieter Renovierungsarbeiten durch, steht häufig die Art und Weise der Arbeiten im Streit. Daher empfiehlt es sich, bereits im Mietvertrag genaue Details zu regeln, dass also z.B. die Wände mit weißer Dispersionsfarbe gestrichen werden müssen, um Unklarheiten zu vermeiden.
4. Kein Abwehranspruch gegen Mobilfunksendeantenne
Grundsätzlich muss ein Wohnungsmieter die Errichtung einer Mobilfunkantenne dulden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter konkret nachweisen kann, dass von der Mobilfunkantenne Beeinträchtigungen ausgehen, so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 15. März 2006 (VIII ZR 74/05). Ein solcher Beweis wird dem Mieter regelmäßig nicht möglich sein. Mit diesem Urteil schuf der Bundesgerichtshof Klarheit zu den emotionsmäßig abgelehnten Mobilfunkantennen, bei denen konkrete Beeinträchtigungen für die Gesundheit oder Nutzung der Wohnung allerdings nicht nachweisbar sind.
Praxistipp:
Bei Mangelrügen und Mietminderung wegen Mobilfunkantennen ist der Mieter beweisbelastet, nicht der Vermieter.
5. WEG-Recht: Wanddurchbruch zulässig?
Die Durchbrechung oder Entfernung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden tragenden (Trenn-) Wand stellt zwar eine bauliche Veränderung im Sinne des ƒ 22 Abs. 1 WEG dar. Sie bedarf jedoch dann nicht der Zustimmung der übrigen Eigentümer, wenn weder wesentliche Eingriffe in die Bausubstanz erfolgen noch Gefahren für die konstruktive Stabilität und Brandsicherheit bestehen (so eindeutig Bundesgerichtshof Beschluss vom 21. Dezember 2000, V ZB 45/00).
Dass dies aber nicht in jedem Fall so gesehen werden muss, zeigt der aktuelle Beschluss des OLG Köln vom 27. Juni 2005 (16 Wx 58/05). Es war hier über einen Wanddurchbruch zwischen einem Bastler- und einem Trockenraum zu entscheiden. Die Kölner Richter sahen zwar keine Gefahr für die konstruktive Stabilität des Gebäudes. Aber die Möglichkeit einer erweiterten, gegen die Zweckbestimmung der Teilungserklärung verstoßenden Nutzung der vergrößerten Räumlichkeiten wurde als nicht hinzunehmender Nachteil gewertet. Die Versicherung des fraglichen Wohnungseigentümers, dass eine Wohnnutzung des Bastlerraumes ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer nicht beabsichtigt sei, änderte nichts. Der Senat führte aus, dass dies eine reine Absichtserklärung darstelle, die im Falle eines Verstoßes weder mit Sanktionen verknüpft noch für die übrigen Wohnungseigentümer vollstreckbar sei. Die abstrakte Möglichkeit der intensiveren wohnlichen Nutzung reiche aus.
Praxistipp:
Die Eigentümer haben in einem solchen Fall einen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. Wanddurchbrüche innerhalb eines Sondereigentums oder zur Verbindung zweier Sondereigentume ohne Nutzungsänderung dürften allerdings weiterhin ohne Zustimmung der Eigentümer zulässig sein.
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