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Berlin, ein lohnender Standort für Immobilien

Kauf und Verkauf von Immobilien

Haus

Eine Immobilie oder eine Liegenschaft ist ein Grundstück inklusive der sich darauf befindlichen Baulichkeiten. Juristisch gesehen ist eine Immobilie ein unbewegliches Gut, woher sich auch das Wort Immobilie ableitet, im-mobilis für eine nicht bewegliche Sache.

 

Der Besitz von Grund und Boden gilt als sichere Anlagemöglichkeit vor allem als Altersvorsorge wegen ersparter Miete oder regelmäßigen Mieteinnahmen bei Vermietung. Darüber hinaus schützt Immobilienbesitz vor der ab 2009 geltenden Abgeltungssteuer. Die Abgeltungssteuer bis zur Höhe von 26,375% auf Zins- und Kapitalerträge gilt als Angriff des Staates auf das Vermögen seiner Bürger.

Wie wird ein Immobilienverkauf in Deutschland durchgeführt ?

Ein Immobilienerwerb in Deutschland kann nur bei einem zugelassenen und vereidigten Notar erfolgen. Der Inhalt des Notarvertrages bezogen auf die jeweilige Immobilie und deren Besonderheiten wird in der Regel durch dem Makler vorbereitet, während der Notar den Kaufvertrag sachverständig prüft und erstellt. Er wird den Beteiligten vor Unterzeichnung als Entwurf zugeleitet, damit sie sich in Ruhe einlesen können. Fragen dazu werden vom Makler oder Notar vor Unterzeichnung beantwortet. Die Unterschrift ist im Beisein eines Notars zu leisten.


Der Kaufpreis wird erst fällig, nachdem im Grundbuch ein Reservierungsvermerk eingetragen wurde. Dies nennt sich Auflassungsvormerkung. Das Grundbuch ist das offizielle Eigentumsverzeichnis aller Grundbesitze in Deutschland. Die Umschreibung im Grundbuch wird durch den Notar überwacht. Außerdem müssen alle behördlichen Genehmigungen vorliegen. Dies hat den Zweck, dass ein Objekt nicht zeitgleich an mehrere Käufer veräußert werden kann. Der Käufer hat also hinsichtlich seiner Kaufpreiszahlung und der Eigentumsübertragung eine Sicherheit über die einzelnen Grundbucheintragungen.


Weiterhin werden, soweit nicht übernommen, alle alten Hypotheken gelöscht. Man spricht hier von einer Lastenfreistellung. Der Notar übernimmt die komplette Durchführung und Abwicklung des Notarvertrages.

Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Notarvertrages wird normalerweise keine Zahlung geleistet. Diese wird erst etwa 10 Wochen nach Vertragsunterschrift fällig, es sei denn, man möchte schon vorher Renovieren oder Umbauten vornehmen. In diesem Falle wird eine Anzahlung geleistet, die gleichzeitig als Sicherheit für den Fall dient, dass der Kaufvertrag nicht wie gewollt zur Ausführung kommt und evtl. Rückbauten vorzunehmen sind.


Der Besitz-Nutzen-Übergang, in der Fachsprache Lastenübergang, erfolgt normalerweise nach vollständiger Kaufpreiszahlung, also in etwa 10 Wochen nach der Unterschrift unter dem Notarvertrag. Dann gehen alle Erträge, wie Mieten, aber auch alle Kosten auf den Käufer über.


Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Zu den Kaufnebenkosten gehören die Maklergebühren. Die Höhe beträgt in Berlin 6% der Kaufsumme, zuzüglich der Mehrwertsteuer. In anderen Regionen kann diese geringer oder höher ausfallen. Zu zahlen ist diese Gebühr bei Zustandekommen eines Vertragsabschlusses oder bei Kaufpreisfälligkeit. Des weiteren fallen die Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 - 6,5% (je nach Bundesland) der Kaufpreissumme und die Gebühren für Grundbucheintrag und Notar, 0,5% + 1%, an.


Worauf hat der Immobilienkäufer noch zu achten?

Wer noch keine Erfahrung im Grundstückshandel hat sollte die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen und seriösen Makler suchen. Die wichtigsten Kriterien sind Fachkompetenz, Erfahrung, Erscheinungsbild und Verbandszugehörigkeit. Eine Verbandszugehörigkeit sichert immer einen aktuellen Ausbildungsstand.


Soll eine Immobilien als Kapitalanlagen angeschafft werden, ist besonders auf eine gute Vermietbarkeit der Objekte zu achten. Klarheit dazu erhält man durch eine umfassende Beratung durch einen Immobilienberater. Dieser stellt Vergleiche mit Umgebungsmieten angrenzender Immobilien an und kennt sich im Mietmarkt der Stadt gut aus.

Besonders in den neuen Bundesländer gibt es eine Menge an Grundstücken ohne gesicherten Zufahrtswege. Auch darauf ist zu achten. Am besten ist hier immer eine grundbuchliche Absicherung.


Der Mietvertrag in Deutschland

Die Möglichkeit einer Mieterhöhung ist in Deutschland gesetzlich geregelt. Gründe für eine Mietpreiserhöhung sind z. B. erhöhte Mieten bei Neuverträgen in der Umgebung der Immobilie. Des Weiteren können Mietsteigerungen bei Sanierung und Standarterhöhung der Wohnung geltend gemacht werden. Neben der Miete sind die Betriebskosten auf die Miete umlegbar.

Der Kündigungsschutz des Mieters ist in Deutschland sehr ausgeprägt. Einzige Möglichkeiten dem Mieter zu kündigen besteht darin, wenn dieser mit den Mietzinszahlungen im Verzug steht, der Eigentümer sog. Eigenbedarf anmeldet oder der Mieter sich vertragswidrig verhält.

Bei einer Vermietung über Rövenich-Immobilien überprüfen wir die Mietinteressenten sehr gründlich auf Ihre Bonität. Schlechte Bonitäten werden von uns aussortiert, schließlich möchten wir unseren Kunden keine Mietnomaden vermitteln, sondern legen außerordentlich großen Wert auf seriöse Mieter.

Üblicherweise hat ein Mieter eine Mietsicherheit (Kaution) zu hinterlegen. Die Höhe ist gesetzlich auf bis zu 3 Monatskaltmieten festgesetzt. Alternativ kann eine Mietsicherheit auch durch einen (bonitätsgeprüften) Bürgen oder eine Bank- oder Kautionsbürgschaft erbracht werden.


Rövenich-Immobilien bietet einen kostenlosen Mietvertragsservice an.


Wir sind vor allem tätig in Berlin und Brandenburg ( rund-um-berlin) sowie in Spanien mit einem Repräsentanten auf Gran Canaria tätig. Für den Kauf und Verkauf von spanischen Immobilien finden Sie hier eine umfangreiche Dokumentation.