das eigene und perfekte heim

Jahrbuch 2012. 55 Urteile aus dem Immobilienrecht

Gratis E-Book mit 55 Gerichtsurteilen aus 2012

Deckblatt Erstmalig haben wir, die uns in 2012 zugegangenen, Gerichtsurteile in Buchform zusammenfasst. Auf insgesamt 31 Seiten stellen wir 55 aktuelle Urteile in Kurzform, versehen mit Kommentaren und / oder Profitipps renommierter Juristen vor. Alle Bereiche der Wohnungswirtschaft sind vertreten, Grundstücksrecht, Wohnungseigentumsrecht, Mietrecht usw., dazu die Autoren und Quellennachweis.

Leseprobe:


WEG-Recht: Nutzung von Teileigentum zu Wohnzwecken unzulässig

Eine Stuttgarter Familie nutzte Räume im Souterrain als Kinderzimmer. Die Kinder übernachteten auch in diesen Räumen. Die Räume waren in der Teilungserklärung als Teileigentum, nicht als Wohneigentum gekennzeichnet. Die bauordnungsrechtliche Genehmigung zur Nutzung zu Wohnzwecken hatte die Familie eingeholt. Die Eigentümergemeinschaft klagte gegen die Familie auf Unterlassung der dauerhaften Nutzung zu Wohnzwecken. Der Prozess hatte in 3 Instanzen Erfolg. Mit Beschluss vom 16.06.2011  V ZA 1/11 gab der BGH der Eigentümergemeinschaft Recht. Meiner Ansicht nach geht der Bundesgerichtshof zu Unrecht davon aus, dass eine Wohnnutzung in typisierender Betrachtung generell eine größere Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer bedeute, als eine Nutzung zu anderen als Wohnzwecken, z.B. als Hobbywerkstatt. Zu Recht ist das Urteil daher bereits erheblich angegriffen worden. Entscheidend war hier die dauerhafte Nutzung zu Wohnzwecken. Eine Nutzung als Hobbyraum oder Spielzimmer wäre beispielsweise zulässig, auch zum nur vorübergehenden Übernachten. Da keine der Parteien Einzelheiten zur tatsächlichen Belastung vorgetragen hatte, wurde die Belastung durch eine von der Teilungserklärung abweichende Nutzung unterstellt. Der Bundesgerichtshof stellte u.a. darauf ab, dass die Kinder dauerhaft in diesen Räumen übernachteten.


Profitipp:

Bei Auseinandersetzungen um die zulässige Nutzung von Sondereigentum ist zunächst die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu prüfen, sodann ist entscheidend, ob die angegriffene Nutzung dauerhaft besteht. Auch sind im Einzelfall bestehende Beeinträchtigungen festzuhalten, um nicht gegebenenfalls einer unzutreffenden typisierenden Betrachtung zu unterliegen.

Autor: Ulrich Joerss Rechtsanwalt, Syndikus IVD Berlin-Brandenburg, Mail: Info@JOERSS.com, www.JOERSS.com

Gewerbliches Mietrecht: Betriebskostenumlage

Sonstige Betriebskosten sind nur dann auf den Mieter umlegbar, wenn die einzelnen Positionen im Mietvertrag aufgeführt sind. Im entschiedenen Fall waren im Mietvertrag in einem Klammerzusatz Wartungsbeispiele aufgeführt, an deren Ende das Kürzel etc. stand. Die Formulierung lautete: (Tore, Klimaanlage, Heizung, Aufzug etc.). Das Kürzel etc. lasse nach Ansicht der Richter nicht mit der notwendigen inhaltlichen Bestimmtheit erkennen, auf welche weiteren Bestandteile des Objekts sich die Wartungspflicht des Mieters erstrecken soll. Die im Klammerzusatz aufgeführten Wartungsbeispiele mit dem Zusatz etc. seien daher als abschließend anzusehen.


Kommentar:
Es handelt sich nicht um eine bahnbrechende Entscheidung. Dass sonstige Betriebskosten nur auf den Mieter abgewälzt werden können, wenn sie im Einzelnen benannt sind, ist mittlerweile schon mehrfach durch die Gerichte bestätigt worden. Allerdings gibt es immer noch Mietverträge, die in dieser Hinsicht zu unbestimmt sind. Es kann daher nicht oft genug auf diese Problematik hingewiesen werden.

Autor: Simone Engel engel@bethgeundpartner Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 15. Dezember 2011, I-10 U 96/11 - www.bethgeundpartner.de

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