Haus in Ungarn kaufen: Worauf Sie achten sollten
Immobilienmarkt in Ungarn
Immer mehr Menschen spielen mit dem Gedanken, eine Immobilie in Ungarn zu erwerben. Die Gründe dafür sind vielfältig: attraktive Preise im Vergleich zu Deutschland, eine hohe Lebensqualität sowie reizvolle Landschaften vom Balaton bis in die Puszta. Doch bevor Sie sich für ein Haus oder Grundstück entscheiden, sollten Sie die Besonderheiten des ungarischen Immobilienmarktes und die rechtlichen Rahmenbedingungen genau kennen. Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen fundierten Überblick und zeigt die wichtigsten Punkte, die Sie beachten sollten.
Der Immobilienmarkt in Ungarn ist in Bewegung und bietet sowohl Chancen als auch Risiken. Während in einigen Regionen die Preise stabil bleiben, steigen sie in touristisch geprägten Gegenden und in der Hauptstadt deutlich an. Käufer sollten sich deshalb genau überlegen, welche Region am besten zu ihren Zielen passt.
1- Beliebte Regionen: Besonders stark nachgefragt sind Budapest und die Region um den Balaton. Budapest überzeugt durch seine Rolle als wirtschaftliches, politisches und kulturelles Zentrum, während der Balaton traditionell viele Ferienhauskäufer anzieht. Auch ländliche Regionen mit guter Infrastruktur sind interessant, weil sie günstiger sind und zugleich viel Ruhe bieten.
2 – Preisniveau: Immobilien in städtischen Gebieten sind spürbar teurer als Häuser auf dem Land. Wer also ein Haus in Budapest oder am Balaton sucht, muss deutlich höhere Preise einkalkulieren als in Dörfern mit guter Verkehrsanbindung. Die Preisspanne liegt zwischen 4.235 Euro (Balaton) und 326 Euro (Theiß-See) pro Quadratmeter.
3 – Trends: Die Nachfrage durch ausländische Käufer wächst seit Jahren. Neben Deutschen und Österreichern interessieren sich zunehmend auch andere EU-Bürger sowie Käufer aus Drittstaaten für Immobilien in Ungarn. Das sorgt vielerorts für steigende Preise und stärkere Konkurrenz.
Rechtliche Rahmenbedingungen für Ausländer
Ein zentraler Punkt beim Immobilienkauf ist die rechtliche Situation. Grundsätzlich dürfen Ausländer in Ungarn Immobilien erwerben. Es gibt aber Unterschiede zwischen EU- und Nicht-EU-Bürgern:
– EU-Bürger: Wenn Sie Bürger eines EU-Staates sind, können Sie in den meisten Fällen ohne gesonderte Genehmigung Immobilien erwerben. Einschränkungen gelten lediglich für land- und forstwirtschaftliche Flächen.- Nicht-EU-Bürger: Käufer aus Drittstaaten benötigen in der Regel eine Genehmigung durch die zuständige Behörde. Das Verfahren kann mehrere Monate dauern und sollte frühzeitig eingeplant werden.
– Sonderfälle: Der Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen oder Wäldern unterliegt besonderen Auflagen und ist Ausländern teilweise untersagt.
– Seit 01.07.2025 neues Gesetz zum Schutz der lokalen Identität: Gemeinden können einschränkende Massnahmen wie Vorkaufsrechte, Einschränkungen bei Wohnsitznahme oder Ausgleichssteuern beschliessen, um den Zuzug in die Gemeinde zu steuern. Das Gesetz gilt sowohl für Ausländer als auch Ungarn.
Diese Regelungen zeigen: Will jemand Auswandern nach Ungarn und ein Haus kaufen, gilt es einiges zu beachten. Auch wenn der Immobilienkauf für Ausländer möglich ist, sollten Sie sich vorab juristisch beraten lassen, um spätere Probleme zu vermeiden.
Ablauf des Immobilienkaufs
Der Kaufprozess ähnelt in weiten Teilen dem in Deutschland, weist aber landesspezifische Besonderheiten auf. Gerade deshalb ist es wichtig, die einzelnen Schritte genau zu kennen.
Zunächst wird geklärt, ob eine Genehmigung erforderlich ist. Diese Frage hängt von Ihrer Staatsangehörigkeit und der Art des Grundstücks ab. Auch mögliche gemeindespezifische Einschränkungen sind zu prüfen.
2. Fachliche Unterstützung
In Ungarn ist die Einschaltung eines Rechtsanwalts Pflicht. Er prüft die Eigentumsverhältnisse, eventuelle Belastungen und sorgt für die rechtssichere Vertragsgestaltung.
3. Kaufvertrag
Der Vertrag muss in ungarischer Sprache erstellt werden. Eine beglaubigte Übersetzung sorgt dafür, dass Sie alle Klauseln nachvollziehen können.
4. Grundbuch
Innerhalb von 30 Tagen nach Vertragsabschluss muss die Eintragung ins Grundbuch erfolgen. Erst mit dieser Eintragung sind Sie offiziell als Eigentümer anerkannt.5. Nebenkosten
Planen Sie zusätzliche Kosten wie Notar- und Anwaltsgebühren, Steuern und Grundbuchkosten rechtzeitig ein.
Typische Nebenkosten beim Immobilienkauf in Ungarn:
– Grunderwerbsteuer
– Notar- und Anwaltskosten von etwa 1% des Kaufpreises
– Grundbuchgebühren von etwa 40 EUR
– Übersetzungen und Beglaubigungen
Steuern und laufende Kosten
Neben dem Kaufpreis fallen in Ungarn verschiedene Steuern und Abgaben an, die Sie kennen sollten. Diese Kosten unterscheiden sich teilweise deutlich von den deutschen Regelungen.
– Laufende Kosten: Je nach Gemeinde kommen Grundsteuer, Abfallgebühren oder kommunale Abgaben hinzu. Diese sind im Vergleich zu Deutschland oft niedriger, sollten aber eingeplant werden.
– Währungsaspekte: Der ungarische Forint ist Landeswährung. Wechselkursschwankungen können sich auf Ihre Finanzierung und spätere Zahlungen auswirken.
Die Umsatzsteuer entfällt bei Verkäufen zwischen Privatpersonen und bei einigen weiteren Ausnahmefällen. Ansonsten werden 27% fällig.
Praktische Tipps für Käufer
Neben dem rechtlichen und steuerlichen Rahmen gibt es eine Reihe praktischer Punkte, die Sie beim Immobilienkauf in Ungarn beachten sollten:
– Infrastruktur: Prüfen Sie, ob das Haus an Strom, Wasser, Abwasser und Internet angeschlossen ist. Auch die Nähe zu Ärzten, Einkaufsmöglichkeiten und Verkehrsanbindungen spielt eine große Rolle.</br />
– Sprache und Kultur: Verträge werden in ungarischer Sprache geschlossen. Sprachbarrieren können leicht zu Missverständnissen führen. Ein deutschsprachiger Makler oder Anwalt erleichtert den Prozess erheblich.</br />
– Lokale Vorschriften: Informieren Sie sich über Bauvorschriften, Denkmalschutzauflagen oder mögliche Vorkaufsrechte von Gemeinden. Solche Regelungen können den Kauf verzögern oder verteuern.
Chancen und Risiken im Überblick
Der Immobilienkauf in Ungarn bietet attraktive Möglichkeiten, ist aber nicht ohne Risiken.
Chancen:
- – Günstigere Immobilienpreise als in vielen Regionen Deutschlands
- – Lebensqualität, Natur und Erholungswert
– Potenzial für Wertsteigerungen in touristischen Gebieten
Risiken:
- – Sprachliche und kulturelle Hürden
- – Rechtliche Unsicherheiten bei Sonderfällen (z. B. landwirtschaftliche Flächen)
- – Zusätzliche Kosten durch Renovierung oder unklare Eigentumsverhältnisse
Fazit
Ein Haus in Ungarn zu kaufen, kann eine lohnende Entscheidung sein – sowohl finanziell als auch in Hinblick auf Lebensqualität. Entscheidend ist jedoch eine gründliche Vorbereitung. Sie sollten den Markt analysieren, rechtliche Rahmenbedingungen kennen und professionelle Unterstützung durch Anwälte und Makler einbeziehen. So vermeiden Sie unnötige Risiken und erhöhen die Chancen, dass Ihr Immobilienkauf reibungslos verläuft