Immobilienverwertung zur Alterssicherung

Immobilienverwertung zur Alterssicherung – Alle Modelle im Überblick

Die Immobilienverwertung zur Alterssicherung ist angesichts der Altersstruktur der Bevölkerung ein großes Zukunftsthema. Bei immer mehr Immobilien sind die neuen Modelle gefragt (Verkauf auf Rentenbasis, Verkauf mit Rückanmietung, Teilverkauf mit Wohnrecht und/oder Nießbrauch). Im Folgenden beschreiben wir alle Modelle mit Ihren Vor- und Nachteilen.

Art der Verwertung

Kreditaufnahme und Grundschuld

(= Geld und Nutzung)

 

Vorteile

  • Weiternutzung der Immobilie
  • Teilhabe an künftigen Wertsteigerungen
  • Objekt bleibt Erben erhalten

Nachteile

  • Belastung durch Rückzahlungsverpflichtungen
  • Begrenzte Möglichkeiten bei hohem Alter

Normaler Verkauf

(= Geld ohne Nutzung)

  • Unkomplizierte einfache Verwertung
  • Keine Weiternutzung der Immobilie
  • Keine Teilhabe an künftigen Wertsteigerungen
  • Erben verlieren Objekt

Verkauf und Rückanmietung

(= Geld und Nutzung)

  • Weiternutzung der Immobilie
  • Relativ unkomplizierte Verbindung von Kaufvertrag und Mietvertrag
  • Relatic übersichtliche und nachvollziehbare Berechnung
  • Keine Teilhabe an künftigen Wertsteigerungen
  • Mietrecht passt unter Umständen nicht mit seinen zwingenden Regelgunge
  • Erben verlieren Objekt
Verkauf und Wohnungsrecht oder Nießbrauch
– Mit Rentenzahlung
– Mit oder ohne Einmalzahlung

(= Geld und Nutzung)

  • Weiternutzung der Immobilie
  • Keine Zahlung von Nutzungsentgelt oder Miete
  • Keine Teilhabe an künftigen Wertsteigerungen
  • Komplexe Berechnung, Gefahr einer wirtschaftlich nachteiligen Regelung
  • Erben verlieren Objekt

Teilverkauf und Wohnungsrecht oder Nießbrauch

(= Geld und Nutzung)

– Zahlungsverpflichtung des Verkäufers
   für Nutzung des verkauften Anteils
– Verwertungssrecht des Käufers am
   Gesamtobjekt
– Erlösverteilungsregelung
– Ankaufsrecht des Verkäufers / Erben

  • Weiternutzung der Immobilie
  • Zum Teil Teilhabe an künftigen Wertsteiegerungen
  • Objekt bleibt Erben unter Umständen erhalten bei Vereinbarung eines Rückkaufsrechts
  • Komplexe Berechnung, Gefahr einer wirtschaftlich nachteiligen Regelung
  • Erhebliche wirtschaftliche Vorteile des Erwerbers bei Verwertung (Fixbetrag, Servicegebühr etc.)

Verkauf auf Rentenbasis – eine attraktive Möglichkeit?

Normalfall

Verkauf ohne Wohnen

1. Der Kaufpreis wird als Einmalzahlung fällig

2. Der Verkäufer übergibt Objekt an Käufer

Ergebnis:
——> Verlust des Objektes
—–> Gefahrenübergang auf den Käufer
—–> Nutzen und Lasten trägt der Käufer
—–> Instandhaltung trägt der Käufer

3. Eigentum wird auf Käufer umgeschrieben

Immobilienverwertung zur Alterssicherung.

Sonderfall

Verkauf mit Wohnen

1. Rentenzahlung oder Einmalzahlung plus Rentenzahlung

2. Ergebnis:
—–> Besitz bleibt beim Verkäufer
—–> keine Gefahrenübergang auf den Käufer
—–> Kein Nutzen- und Lastenwechsel

3. Eigentum wird auf Käufer umgeschrieben, aber:
—–> mit Sicherung für Verkäufer im Grundbuch
—–> Rücktrittsrecht bei Nichtzahlung
—–> Sicherung durch erstrangige Rückauflassungsvormerkung
—-> Reallast bezüglich Rentenzahlung
—–> Grundpfandrecht
—–> Wohnungsrecht oder Nießbrauch

4. Unsicherer Schutz bei Berechnung der Wirtschaftlichkeit
—–> Nach welcher Sterbetafel ist das Rentenrisiko berechnet?
——> Ist die Inflation durch eine Wertsicherungsklausel berücksichtigt?
—–> Ist das Wohnungsrecht oder der Nießbrauch zutreffend bewertet?
—–> Ist der Zinsvorteil beim Käufer berücksichtigt?
—–> Ist die Rentenzahlung auf Höchst- oder Mindestzahlung gedeckelt?

 Verkauf und Rückanmietung: die perfekte Kombination für Ruhestandsplanung

 Vorteile:

——> Der Verkäufer erhält sofort den Kaufpreis, kein Insolvenzrisiko.
—–> Keine Grundbucheintragung zur Sicherung des Verkäufers erforderlich.
—–> Der Käufer kann das Objekt weiterverkaufen, der Mietvertrag ist für den Käufer bindend.
—–> Der Käufer kann AFA und Schuldzinsen steuerlich geltendmachen.
—–> Der Mietvertrag schützt den Verkäufer ausreichend, wenn eine Kündugungsmöglichkeit vertraglich ausgeschlossen ist. Das gilt auch im Zwangsversteigerungsverfahren.
—–> Der Verkäufer kann jederzeit als Mieter kündigen und zahlt Miete nur für die tatsächliche Nutzung.

 Nachteile:

——> Die Instandhaltungskosten sind vertraglich nicht auf den Mieter abwälzbar.
—–> Verkäufer oder Erben haben keinen Anteil an zukünftiger Wertsteigerung.

 

Verkauf auf Rentenbasis

Verrentung bei belasteten Objekten

Eine Verrentung bei belasteten Objekten ist unproblematisch wenn neben der Rentenzahlung eine Einmalzahlung vereinbart wird, mit der das Darlehen abgelöst werden kann.

Ansonsten, Abtretung der Rentenansprüche gegen den Verkäufer an die Bank in Höhe der Anuitätenrate. So ist die Ablösung / Tilgung für den Käufer gesichert. Um einen evtl. Todesfall des Verkäufers abzusichern erfolgt der Abschluß einer Risikolebensversicherung, aus der die Ansprüche der Bank ggf. befriedigt werden.

Teilverkauf von Immobilien – die bessere Alternative

 Aus Sicht des Verkäufers:

Flexibler Teilverkauf je nach Geldbedarf, ggf. mit späterer Aufstockungsmöglichkeit.
—–> Wertsteigerung der Immobilie kommt zum Teil auch Verkäufer / Erben zugute.
—–> Interessen der Erben werden berücksichtigt

 

 Aus Sicht des Käufers:

——> Geringerer Kapitaleinsat als bei Gesamterwerb.
—–> Wertsteigerung der Immobilie kommt auch Käufer zugute.
—–> Laufende Einnahmen aus Zahlungen des Verkäufers für die Nutzung des verkauften Anteils.
—–> Laufende Ausgaben sind gering, i.d.R. Abwälzung auf den Verkäufer.
—–> Instandhaltungskosten i.d.R. auf den Verkäufers abgewältzt.

Beispiel Teilverkauf

Der Fall:
Die Ehegatten A und B sind Eigentümer eines voll abbezahlten Einfamilienhaus in Berlin Kladow mit 140 m2 Wohnfläche und 650 m2 Grundstück zu einem Verkehrswert von 900.000 €. Die Eheleute sind 74 und 70 Jahre alt und beide nicht gesund. Sie haben zwei gemeinsame Töchter. Die laufenden Kosten der Immobilie betragen 500 € im Monat. Beide Ehegatten haben keine weiteren nennenswerten Ersparnisse. Sie verfügen über Renteneinkünfte von zusammen 2.100 €.

Das Problem:
Dem Ehepaar fehlt Liquidität, da ein neuer PKW angeschafft werden muss und im Haus auch einige Reparaturen durchzuführen sind. Ihr Wunsch ist es weiter, gemeinsam noch einmal eine Schiffsreise zu unternehmen und beide haben auch Sorge, im Falle ihrer Pflegebedürftigkeit die Pflegekosten nicht aufbringen zu können.

Die Lösungen:
1. Die Aufnahme eines Kredites scheitert daran, dass wegen des Alters bei der Ehegatten die Vergabebedingungen nicht eingehalten sind. Darüber hinaus würde die Rückzahlung des Kredits die laufenden Kosten weiter erhöhen.

2. Ein Verkauf des Objekts kommt für beide nicht in Betracht, da sie damit die Nutzung des Einfamilienhauses verlieren würden und ein Umzug erforderlich wäre. Darüber hinaus würden die zu erwartenden weiteren Wertsteigerungen der Immobilie ausschließlich dem Käufer zugutekommen.

3. Ein Verkauf mit Rückanmietung kommt nicht in Betracht. Nach Auskunft des von ihnen herangezogenen Maklers gibt es hierfür keinen vernünftigen Markt und die Kaufpreisabschläge wären zu groß. Darüber hinaus würden die Ehegatten auch hier das Eigentum zum gegenwärtigen Verkehrswert verlieren und hätten an zukünftigen Wertsteigerungen der Immobilie keinen Anteil.

4. Auch zu einem Verkauf gegen Rentenzahlung und Einmalzahlung gegen Einräumung eines Nießbrauchs können sich die Ehegatten nicht bereitfinden. Aufgrund der Erkrankung beider Ehegatten wären der Vorteil des lebenslangen Nießbrauchs, dessen Wert vom Kaufpreis abgeschlagen wird, zu gering. Darüber hinaus fände auch hier keine Teilhabe an den Wertsteigerungen der Immobilie statt.

5. Beide Ehegatten entschließen sich schließlich zu einem Teilverkauf mit Wohnrecht, weil dies einen Kompromiss darstellt zwischen der erforderlichen Sicherung durch Zufluss eines bestimmten Betrages, der Möglichkeit der Weiternutzung der Immobilie und der Teilhabe an zukünftigen Wertsteigerungen durch den zurück gehaltenen Anteil. Dementsprechend werden 50% Anteil an der Immobilie zu einem Kaufpreis von 450.000 € verkauft. Es wird ein entgeltlicher Nießbrauch vereinbart bis zum Tod des Längstlebenden beider Ehegatten für den halben Anteil, der verkauft wurde. Hierfür wird ein Nutzungsentgelt von 1.250 € im Monat gezahlt. Vereinbart wird, dass die Ehegatten alle zukünftigen Kosten der Immobilie – auch die Instandhaltungskosten – tragen müssen. Beide Ehegatten gehen eine Verkaufsverpflichtung nach Erlöschen durch ihren Tod ein. Hierbei erhält der Käufer des Miteigentumsanteils unabhängig vom Verkaufserlös stets 115% des eingesetzten Betrages von 450.000 €, also 517.500 Euro (nämlich den gezahlten Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten und einen kleinen Gewinn). Die Erben der Ehegatten erhalten grundsätzlich 50% des Erlöses, wenn der Verkaufspreis die Mindestbeteiligung des Erwerbers übersteigt.

Brieselang Immobilienmakler
Personen schauen sich gerade diese Seite an.