Immobilienbewertung Online
Diese Immobilienbewertung ist aufgrund der Datenlage nur für Objekte in Berlin und Brandenburg geeignet.
In Deutschland gibt es drei durch die Immobilienwertermittlungsverordnung normierte Verfahren zur Immobilienbewertung:
Immobilienbewertung Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren wird das Objekt aufgrund seiner Substanz bewertet. Anhand der Herstellungskosten wird der Wert des Gebäudes zum Zeitpunkt seiner Herstellung berechnet. Um den Objektwert zum jetzigen Zeitpunkt zu bestimmen, wird pro Jahr ein vorgegebener Prozentsatz vom Herstellungswertes in Abzug gebracht um den aktuellen Sachwert der Immobilie zum Stichtag der Bewertung festzustellen.
Zum Sachwert wird der Bodenrichtwert addiert. Der Bodenrichtwert wird alljährlich von den Gutachterausschüssen neu festgelegt. Die Summe aus Gebäudesachwert und Bodenrichtwert ergibt den Verkehrswert.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren findet vorrangig bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien Anwendung. Hier wird zur Ermittlung des Verkehrswertes nicht die Immobilie selbst, sondern der erzielte, oder erzielbarer Ertrag, oder die erzielten und ggf. erzielbaren Einnahmen der Immobilie und der Bodenrichtwert herangezogen.
Vergleichswertverfahren (Hedonische Immobilienbewertung)
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie mit einer großen Anzahl anderer Immobilien, mit vergleichbarer Ausstattung, Alter, Zustand, Größe und Lage verglichen. Für dieses Verfahren werden die umfangreichen Datenbanken der Gutachterausschüsse genutzt. Da jeder Immobilienverkauf den Gutachterausschüssen gemeldet wird, ist dies ein einfaches, aber preiswertes und zweckmäßiges Verfahren für eine Wertbestimmung. Gemeldet werden die real erzielten Verkaufspreise laut den notariellen Verkaufsverträgen und keine Angebotspreise, wie man sie im Internet findet. Merke: Es gilt immer noch der Satz, meine Immobilie ist so viel Wert, wie ein anderer bereit ist dafür zu bezahlen.
Die Anwendungsmöglichkeiten reichen von der Erstbewertung mit komplexen und transparenten Eigenschaften bis zum aussagekräftigen Gutachten. Die meisten Banken benutzen dieses Verfahren als Finanzierungsgrundlage.
Die digitale Bereitstellung einer Online-Bewertung ermöglicht allen Akteuren einen schnellen Zugang. Bei der Masse der zu berücksichtigen Faktoren sind jedoch i. d. R. Nachfragen und / oder eine vor Ort Besichtigung für eine fundierte Bewertung ratsam.
§ 194 BauGB definiert:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Unserer Immobilienbewertung Online kostenlos beruht auf eine Vielzahl von realen Kaufpreisdaten, die vom Gutachterausschuss bereitgestellt werden. Diese Daten stammen aus den notariellen Kaufverträgen. Der Gutachterausschuss erhält eine Kopie von jedem notariellen Kaufvertrag. Es sind also keine Angebotsdaten aus den diversen Immobilienportalen oder Maklerseiten.
Hedonische Verfahren sind bereits seit vielen Jahren bekannt und beruhen auf verfügbaren, flächendeckenden Marktdaten, die in einem aufwendigen Prozess mit harten und weichen Objektdaten verglichen werden. Dabei wird typischerweise zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden. Eine Vielzahl von Faktoren werden dabei berücksichtigt, die alle Einfluss auf die Immobilienbewertung haben. Die Makrolage betrachtet dabei u. a. den Standort der Immobilie, also die räumlichen Lage (Lage, Lage, Lage, ist ja das Mantra der Immobilienbranche), Objektzustand, Größe, Baujahr, umgebende Infrastruktur, Immobilienbestand in der Umgebung, kommunale Gebühren, Mieten, Kaufkraft und Zukunftsperspektiven. Bei der Mikrolage wird die direkte Umgebung der Immobilie beleuchtet, also der Nachbarschaften, Lärmbelästigung, Verkehrsanbindung, Kaufkraft, Wohnlage innerhalb des Gebäudes, Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten usw. In einem kleinen Raster von nur wenigen Metern werden rund 80 Indikatoren ausgewertet und berücksichtigt.
Welchen Nutzen bietet ein Spandauer Immobilienmakler mit seinem Spezialwissen?
Schon frühzeitig haben wir uns bei der Vermittlung von Immobilien auf unser Wohnumfeld Spandau konzentriert, weil Spandau mit seinen Ortsteilen Gatow und Kladow und rund 245.000 Einwohner schon eine Großstadt ist, die uns ausreichend Möglichkeiten bietet. Dazu kommt noch die nähere Umgebung von Schönwalde bis Velten und Hennigsdorf, Falkensee bis Brieselang und von Dallgow-Döberitz bis Wustermark und schließlich der Norden Berlins von Konradshöhe über Reinickendorf bis Wedding. in all diesen Bezirken sind wir auf der Immobiliensuche und haben z. T. auch schon die Käufer dafür. Auch mit einem Verkauf im Bieterverfahren haben Sie mit uns den geeigneten Profi an Ihrer Seite.
Zwar kennen wir auch den Rest vom Immobilienmarkt von Berlin sehr gut, dennoch wäre es vermessen auch hier jede Mikro- und Makrolage zu kennen. Hier greifen wir auf am Markt erhältliche Informationen zurück, die uns die notwendigen Infos liefern.